星时光定位分析报告.pptxVIP

2015.09 星时光.青年广场项目定位报告 目录/Catalogue 一 、总体定位与建筑设计 二、 各类商业定位及设计 总体定位与建筑设计 项目区位与局部环境 市场分析与项目定位 开发经营策略 建筑设计 五洲国际广场位于人口众多的西湖区正中心位置略偏西一点，北邻余杭塘路，东临古墩路，西侧为浙江规划设计院办公楼，南侧临余杭塘河，所在西湖区是中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关所在地。辖区总面积312平方公里，是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区，也是著名的旅游区。辖区内有西湖、西溪湿地两个国家5A级景区，还有西山国家森林公园、西泠印社、之江国家旅游度假区、宋城等知名景区景点；是著名的文教区，拥有浙江大学、中国美院等名校和小和山高教园区等众多科研院所和高等院校。 五洲国际精确半径1.5公里内有：浙大紫金港校区、耀江文鼎苑、紫金文苑、圣苑小区、三坝鸦苑、昆仑橡树园、政苑小区、政新花园、湖畔花园、维也纳春天花园、华苑公寓、高教新村、嘉南公寓、星洲花园、紫荆欣苑，以上均在常规步行半径范围内。 五洲国际半径3公里左右范围人文单位、主要公共及商业设施与配套有：西湖区工商联、浙大紫金港校区、浙江广播电视大学、浙江财经大学文一校区、杭州电大、杭州师范大学美术学院、西湖区行政学校、浙江育人专修学院、文新公园、虾儿兜、紫荆花公园、西溪国家湿地公园、杭州植物园、杭州天目山医院、杭州艾玛妇产医院、杭州市车管所、威斯希顿酒店、汉庭酒店、蓝彤语酒店、橡果酒店、浙大校区医院。 目前五洲国际广场已建成运营，为配合项目整体商业氛围的营造，突出五洲该项目的主体定位，通过加载运营项目与力量，扩大五洲的宣传面、影响力，更好地借势于周边主体年轻人群，而计划在位于五洲国际广场地块内的南侧区域广场上增加一临建项目，拟定名为：星时光青年广场。本项目北临国际广场商业，南侧为绿化带、林荫小道和余杭塘河。 拟建本项目地理位置较好，具有打造时尚青年广场的条件，与五洲国际广场的商业形成互补关系，属于五洲国际广场的一个组成部分，也是五洲国际广场商业组成，商业业态布局不可缺少的一个重要环节； 项目区位与局部环境 本案位置 湖畔花园 耀江文鼎苑 五洲国际广场 拱苑小区 浙江大学 政苑小区 本案位置 3公里 鉴于西湖区为杭州相对新开发城区的特点、新入年轻人群为主的事实及五洲国际局部所在人文及社区环境综合考量，我们将项目定位为青年广场，以年轻人为服务与项目运营的主体对象，以符合年轻人文化及心理特征的商业面貌与经营模式出现，通过年轻人的参与及带动影响周边居民的消费休闲。 项目所在区域大中型商业、办公、酒店式公寓及周边多个小区与相关配套，西北向为浙江大学校区，有大量的消费学生人流，需要不同档次的商业配套。项目南侧为余杭塘河，和西湖相连通，可以设置观光休闲游船，增加整体项目的消费人气、氛围。 星时光青年广场计划通过休闲餐饮和时尚百货为主的业态，用微信OTO平台，在项目附近周边及杭州同城用若干同名子帐号进行宣传营销与服务及产品推广，统分结合，共享项目客流，交叉配合互为传播，商请摩根盛通、人人投众筹、圣商集团、大脑银行等投融资公司与商业服务组织，以啤酒屋、咖吧、茶吧等实体为载体，引进大学生与周边办公人群的参与，开展项目对接、研讨与讲座等活动，带动消费，带动人气，创造本项目及五洲国际可持续的商业与社会价值。 市场分析与项目定位 本案位置 码头 五洲国际广场交通，车行主要通过为西北侧和东北侧的出入口进出，直接通过建筑南侧（星时光.青年广场北侧）通道进入地下车库，对小型商业广场不产生大的影响； 项目人行主要通过项目北侧和东侧人行通道进入，且还有南侧的人行步道达到，为项目提供较好的人流导入； 五洲国际广场在南侧商铺均开门和建筑的大通道，为南北人流的穿通提供方便。 本项目应设置小型精品商业，单元化设置，单元面积30-40平方米，可分可合，灵活形成组合式的配套辅助性商业体，增强商业活力。 因小规模、成本低，本项目可作为大学生的创业项目基地。 星时光.青年广场商业考虑引入OTO运营模式，为商业客流的增加稳定提供保障。 开发经营策略 本案位置 码头 建筑平面设计 单元组合墙 星时光.青年广场主要设置服务型移动式小商业，每个商业体量均由单元屋组合而成，单元屋面积为30-40平方米，可多元有机组合，有较大的灵活性。 单元屋的材料为实木（仿实木）材料，防水、防火性能较好，且自重轻，有较好的移动性，为商业的业态变化和组合提供便利。 小型商业利用其北侧与五洲国际广场相对的道路和广场来形成商业界面，和五洲国际广场形成呼应。 商业后勤均利用非人流聚集的时间段，避免相互交叉影响。 商业规模均较小，运营成本较低，可为大学生创业提供很好的条件。 建筑形态设计 星时光.青年广场移动建筑的造型