形势政策论文建交三年中美关系发展分析.docVIP

社区发展权威人士原创作者授权发布平台， 业界理论探索领先者，公忠坚毅，创领未来。 文│彦羽 对当下的中国物业管理行业进行测评，有两个角度，一个角度是“客观实证”（“测”的角度），反映“它是怎样？”；另一个角度是价值判断，反映“应该怎样”（“评”的角度）。亦即所谓黑格尔“现实的就是合理的，合理的就是现实的”，客观实证的代表是TOP100，以及中物协对行业的各类排行及整体发展状态进行反映；而价值判断则追求更高的“合理性”，它的代表是一些行业人士的反思、各类业主委员会的社区实践和各种学术上的理论探索。所谓“致良知”，对中国物业管理，用价值尺度来校正，目前尺度下的100分，可能只相当于“止于至善”标准下的20分。我们的初衷，即是希望从“现实的就是合理的”之中，导引出“合理的必将是现实的”方向。 值得肯定的是，目前的物业管理相比于此前的社区服务，已经取得阶段性的进步。中国物业管理产生于上世纪八十年代，最初是模仿香港、新加坡。但是在世纪之交的南风北渐，竟促使全中国的物业管理行业有了翻天覆地的全新进展，范围愈来愈广，服务愈来愈精深，从市场美誉度、创新能力、技术能力、服务能力方面，领先者取得了让人惊异的业绩，这是可喜可贺的。 从人类已经走过的历程来看，任何一种新技术的出现和普及过程，就是一个成本不断下降、份额不断上升的过程，物业管理概莫能外。 但是，用更高的价值标准衡量，物业管理本质上还处于未入门阶段，当前的领先者需要拿着望远镜，才能看到最终的及格线在哪里，因此任重而道远。我们提出三个价值性的标准，来显现目前在“物业管理”到底是用来干什么的这个问题上，仅从服务角度难以看到价值层面的问题，它涉及的根本问题在于客观能力的提高是加强作恶还是加强行善的问题。在这方面要澄清一些在重要原则上的是非不分。 第一个价值标准，在用户最终满意度（民生）高度上衡量的物业服务水准与房地产（物业）的价值是否吻合。 这一标准涉及的是物业管理机制问题。物业管理机制的价值取向是信息对称和利益对称。传统工业时代商业化的机制是信息不对称和利益不对称。 物业管理的恶的使用取向，是用信息对称的工具，来做信息不对称的事，从而让客户更深地陷入信息迷雾，达到固化和扩大利益不对称的目的，从中让特殊利益集团不正当牟利，使价值发生偏离，从而损害民生利益，例如雷曼兄弟经理人的做法。 近十年来，整个房地产界在这个问题上的是非不分表现在：坚持以信息不对称机制（以高房地产利润、低物业费为特征的旧房地产秩序）在化解房地产风险，而从体制上抵触以信息对称机制（建管分离、质价相符的新房地产秩序）来化解房地产业风险。以此方向发展物业管理，虽然在每个微观企业如万科、龙湖、碧桂园的业主身上提高了业主满意度，但在宏观上起到的效果，是以房地产本位利益膨胀的方式偏离民生，全行业因为物业管理低价竞争、价值发现被人为压低，导致入不敷出后的失控与失管，集中反映在社区内设施设备的受忽视，物业人员的社保、工资保障不力，这在客观上与民生价值观相悖，按房地产标准的价值化，意味着民生标准上的去价值化。以此测出的结果，是所有微观高满意度加总得出宏观上总的不满意。 对此，我们要问，物业管理是否有助于去特权化，抵消开发商、大业主或特殊顾客对民生利益的侵占？如果房地产控制下的物业管理主观目的或客观效果是以特权部门自我强化为导向的扩大特权，那物业管理与问题顾客就是一丘之貉，对它的能力提高，就要在价值上打负分。 第二个价值标准，物业管理的发展是提高社会交易费用，还是降低社会交易费用？ 君子发财，取之有道。房地产有自身利益很正常，提供服务，获取回报，天经地义。问题在于这种利益不能异化，房地产利益如果与社会经济利益融合一致，它就是善的，但如果凌驾于社会利益，就是恶的。价值观上的这种问题具体要拷问，物业管理的发展的确是节省了房地产开发商的交易费用，但是最终到底是降低了社会交易成本，还是增加了社会交易费用？ 只集中于房地产业局部考虑问题，是房地产界认识物业管理时常有的思维盲区。源于他们只看到物业管理是工具，而没有看到权利结构，或把权利本质的实质看错了。常见的一种说法“物业管理是房地产的售后服务”就是这种思维盲区的表现，它与导致国有运营OTT失败的“互联网是电信增殖业务”认识异曲同工。物业管理企业本身不吸取国有企业的教训，亦使后人复哀后人也。其实，这种中国式的山寨观点，其要害在于有意无意间，降低了服务创新在物业管理中的核心地位——服务创新目前只是一个房产营销问题，而在社区发展当中没有崭露头角，这是房地产行业单靠一己之力，无法解决的问题。必须通过向信息革命让权。把服务创新回归到物业管理本质来解决。 目前房地产中的物业管理提