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土地储备风险管理的研究解析 　　摘 要 土地与人们的生活息息相关，所以人们要加大对土地的资源管理，但在土地储备管理的过程中存在一定的风险，本文主要介绍土地储备相关制度的形成背景和运行方式，并分析了在土地储备管理中存在的风险因素，并就存在的风险提出相应的预防策略和解决措施。 　　关键词 土地储备 风险 对策 　　土地是人们生存和活动的物质基础，也是人们发展的前提条件，土地对于人们的重要性不言而喻，且这种资源有限不可再生。随着我国经济的不断发展和城市化脚步不断加快，土地对人类的重要性日见凸显。因此如何使有限的土地资源发挥出更大的作用，是目前我们正在研究的重要内容。 　　一、土地储备中存在的风险因素 　　（一）市场风险 　　落实相关土地制度，这些制度在根本上改变了开发商的用地渠道和供地方式，使开发程序有了新的重大改变。这些制度的实行，使我国的房地产市场受到了很大的影响，同时也对土地的储备制度产生了重要影响，所以说国家的宏观调控政策和发展导向将会给房地产以及相关产业造成很大的影响和风险，这样的风险虽然仅是房地产市场的，但是通过市场之间的联系，很快会传给土地市场，进而对土地的储备造成一定的风险。[1]特别是在房地产市场受到波动比较大的情况下，导致土地价格和房产价格不断下降，市场需求逐渐萎靡，出现大量土地囤积，导致很多土地储备机构的贷款压力急剧增加，出现金融借贷风险，严重者将会导致土地储备机构的信誉受损。 　　（二）宏观调控风险 　　土地储备具有及时可供、产权明晰的特点，提高了政府对土地市场的调控能力。土地储备是政府参与市场宏观调控的重要手段，土地的储备量越多，政府在进行宏观调控的时候产生的效果就越大，反之，如果土地很少，本身就不能满足市场的需求，政府进行调控根本起不到作用。大量的土地积压，需要占用大量的资金，因此将会造成一定的风险。 　　（三）融资风险 　　随着相关土地管理部门工作的不断进步，资金问题已经成为限制土地储备行业发展的一项重要问题。按照《土地储备管理办法》有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种渠道：一个是财政拨款；另一个是土地储备基金。但在实际中，财政拨款的数量远远不够，基金的操作和管理以及实际的土地储备之间不符，因此储备机构只能通过商业贷款方式进行筹集资金，其中银行贷款就成了主要的资金来源。在实际实施的过程，出现了土地储备管理规章和银行业融资管理规章不协调现象，这样的不和谐现象肯定会导致部分操作环节出现违规操作现象，导致程序性违规风险被提高。 　　程序性违规的风险《土地储备办法》第十七条：“供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除”。[2]在《担保法》中规定，要想解除法定土地抵押权，首先要归还银行贷款，而土地储备机构本身并没有太多闲置的资金，这时候就只能是先将土地卖出去，然后再利用换来的资金进行银行还贷，因此会造成土地储备机构与银行之间在某个环节发生程序性违规风险。 　　资金周转的风险《土地储备管理办法》第二十一条规定：“储备土地的临时利用，一般不得超过两年，且不能影响土地供应”，中国人民银行以及中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》严格规范土地储备贷款管理：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。[3]土地储备涉及很多审批手续和工作环节，所有的土地储备项目通常一个周期都需要三到五年。而且，土地储备项目从头至尾一直都需要占用大量的资金，贷款占用周期太长与项目的实施周期不一致，严重者会导致储备机构发生资金断裂风险。 　　二、针对以上问题给出对策 　　（一）健全法律体系 　　法律体系是确保土地储备行业健康发展的前提，我国土地储备制度是在实践的基础上发展起来的，在形成之后才开始慢慢有了理论研究，在早期的土地储备制度发展过程中，没有很好地理论作为指导，导致土地储备严重缺乏法律层面的支撑，目前我国很多法律法规被不断完善和健全。在不断推进依法治国、依法行政的前提下，我国各级政府应该不断强化和明确相关的土地储备法律体系，我国土地目前实行的是公有制，土地储备制度是实行市场管理的前提条件。 　　（二）明确储备规模，积极参与宏观调控 　　我国土地一直实行的是有偿使用制度，市场对于资源的有效配置能力不断提高，土地市场的运行机制逐渐完善，已经慢慢形成了适合我国市场经济体制的一套管理方案，并为土地的宏观调控打好了基础。[4]这些机制表明土地收购储备制度已经是政府调控市场的一项重要工具。利用土地收购储备管理，政府可以了解增量与存量土地供应权，使市场的调控能力显著增强，所以为其他各产业的发展提供无限的空间。公开出