2016年湖北恩施铁道商贸中心项目定位报告(补充).pptxVIP

谨呈：恩施州铁路有限公司恩施铁道商贸中心项目定位报告深圳市雅望远商业地产顾问机构2016年4月目录目 录PART 1. 项目定位思考PART 2. 项目定位PART 3. 业态定位PART 1. 项目定位思考1.1 项目核心竞争力1.2 项目定位原则1.3 目标消费群体扫描1.1 项目核心竞争力区域规划——城北新区，处于后期区域型商业中心，紧邻一个都市级商业中心体量规模——纯零售商业2.7万方，商务配套5万方，目前区域内唯一一个纯零售商业项目项目建筑规划——集中式商业体+超大露天广场+酒店群三大体系商业模式——商业全自持，城市生活休闲中心（第四代商业地产模式），区域内领先一至两代商业配套——恩施州最大的led屏、20000方景观广场以上竞争力极容被其他新建项目模仿，所以，项目的成功依托的真正核心竞争力是人流、物流、信息流、资金流的天然性、便捷性及稳定性。社会效益最大化着眼点经济效益最大化1.2 项目定位原则以前瞻的眼光构建恩施枢纽商业产业升级的头号亮点展现恩施城市形象体现恩施现代的服务意识应势而生，助力周边大商业聚集效应提高单位商业产出的最大效益1.2 项目定位原则价值最大化原则借势、突破原则定位原则先进性原则组合最优化原则1.2 项目定位原则价值最大化原则价值最大化≠收益最大化社会效益最大化的体现政府形象最大化的树立价值最大化=多方利益最大化的权衡经济利益最大化的实现……1.2 项目定位原则借势、突破原则突破——体现的枢纽商业升级的首个建设成果；现代枢纽商业服务理念的代表展现；不仅仅是火车站旁的商业项目，更是恩施城市形象窗口。特点2突破策略特点1借势策略借势——政府对枫香坪商贸区整体规划；动车经济对恩施城镇化推进的所用；政府对车站商业升级大力推动；一站式的现代枢纽商业服务方式。常规产品1.2 项目定位原则组合最优化原则功能组合的最优化设施的组合最优化交通工具组合的最优化（大型“高铁、汽车客运、公交”换乘中心）资源衔接的最优化（不是最大规模，却是最具特色，成为恩施火车站商业的有力补充等）业态组合的最优化1.3 目标消费群体扫描来往于恩施州的商务旅客；出门旅游的人士；探亲访友人士；进城务工人员；PART 2. 项目定位2.1 项目定位思考2.2 项目定位依据2.3 项目市场定位2.4 项目功能定位2.5 目标消费群体定位2.1 项目定位思考行业老大非行业老大，重大规模市场价格、渠道垄断产品有不可重复性过河拆桥改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值领导者挑战者搭便车，借势以小搏大，杀伤战术价格战略制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点追随者补缺者次/非主流市场敏锐的机会主义者差异化，做市场空白的补充者和行业游戏规则的挑战者！2.2 项目定位依据市场调研数据表明，传统百货及零售不景气，受电商冲击，持续衰退中；本项目所在地为恩施新区，远离成熟商圈。区域属性决定，本项目的客群将以流动客流为主，市区客群缺少目的性购物需求；通过市场调研分析，恩施缺少专业、大型美食广场（非小吃广场），专业美食广场将有很大操作空间；随着消费观念及饮食习惯的提升转变，本地人对于外地特色美食，商务、游客对恩施当地特色有着越来越高的要求；根据项目现有物业条件，吊顶后层高不利于做传统中高端零售、百货。而餐饮业态对此更具有适应性及灵活性；本项目及周边酒店、宾馆众多，商务及旅游人群对于就餐环境要求逐步挺高，且周边缺少规范性餐饮场所。本项目经营收益点——餐饮业态对于租金承受能力适中，且经营持续性更强。2.3 项目市场定位鄂西南首席交通枢纽综合体汇聚旅游、文化、美食、购物、休闲、娱乐、酒店、商务、仓储物流于一体的多功能复合型商业地产产品从分利用本项目区位、规划优势，站在整个鄂西南地区交通枢纽商业标杆的高度进行商业规划。对整体商业形象进行优化塑造，提升其商业价值及地位，促进商业新格局及商圈形成，强化其商业核心地位，增强项目经营发展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体投资收益。以商业以服务展现门户风采便利性舒适性功能性快捷性具有铁路、公路客运运、出租、公交一体换乘的综合功能公建设施2.4 项目功能定位公共交通枢纽，商业设施最能体现当地服务意识，对于旅客来说也是了解当地的一个窗口，所以虽然项目商业体量不大，却是恩施整个交通枢纽里最体现恩施精神风采的亮点。2.4 项目功能定位小而精、特色商业，考虑到与未来商圈内业态匹配规模定位凸显火车站、汽车站双枢纽重要性与唯一性，强调稀缺区域定位具备前瞻性、生命力强、不易被淘汰，档次要比周边商业高档次定位2.4 项目功能定位满足旅客需求具有商务功能的复合型特色商业项目餐饮文化 娱乐文化休闲文化购物生活服务配套2.4 项目功能定位除了之外，为了吸引市区消费者，还需要打造一个适合当地居民消