滨海新区中心商务区响螺湾项目可行性分析.docVIP

滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析 联合地产滨海部 2006-5-24 目录 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） 3 （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 3 （二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响 11 二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇） 13 （一）区域地位的提升 13 （二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展 14 （三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资 15 （四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分 17 （五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断： 21 三、滨海新区房地产行业发展状况研究——现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期 23 (一) 滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾 23 （二）滨海新区最新商品房住宅市场信息：2006年1-4月份新增上市量项目信息汇总 28 （三）滨海新区商品房市场分析综合结论： 44 （四）滨海新区二手房市场： 47 四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险——在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间 50 （一）响螺湾的现状及未来定位 50 （二）响螺湾的开发进展情况 51 （三）响螺湾区域房地产发展整体判断 51 五、友联大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险 54 （一）友联大厦开发的基本条件 54 （二）友联大厦开发的机会与风险 54 六、友联大厦项目合作方式可行性分析结论 56 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 1、滨海新区行政区划及人口分布 重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇2005年末，天津开发区共有常住人口10.50万人。户籍人口2.65万人，比上年增加0.47万人，增长21.6%。2005年末，全区共有从业人员28.83万人，比上年增加3.02万人，增长11.7%。其中东区从业人员14.89万人，增长14.6%；外商及港澳台投资企业从业人员20.13万人，增长12.0%。全年全区从业人员劳动报酬65.61亿元，增长25.2%，其中外商及港澳台投资企业47.54亿元，增长18.5%。全区从业人员人均月劳动报酬2052元。 我们选取常住人口年均增长幅度这一指标，从一个侧面反映该区域的经济活跃程度及对外来人口的吸引力。 2）、滨海新区内各区域常住人口比例 “滨海新区各区域内常住人口比例”这一指标可以反映各区域人口规模在滨海新区中的位置，从而从一个侧面反映各个区域对滨海新区的影响力。无法忽略的一点是，开发区拥有28.83万的从业人口，流动性的从业人口的规模比常住人口还大，说明开发区的人员流动性相当大。 3）、滨海新区人口结构特点 两大特点： （1）、外来常住人口较多——滨海新区的外来常住人口（塘沽区、开发区为主）占到区域总人口的31.13%；滨海新区的外来常驻人口数占到全市外来常住人口数的19%，属于外来常住人口分布最为密集的地区。 （2）、外来常住人口主要的从业领域——大多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型行业，外来常住人口的从业层次偏低。 4）、按照目前的人口增长速度以及人口结构预测未来的人口规模 （1）、5年之后的常住人口的增长总量： 塘沽区：110万人口；开发区：23万；大港区：64万；汉沽区：18.5万。5年后滨海新区人口总体规模要超过250万人口，达到一个中等城市的规模。 （2）、大量的流动人口产生的梯度消费 滨海新区拥有庞大的流动从业人群，随着产业的聚集效应进一步增大，这部分人口的比例还会进一步增加，相应的会产生各种层次的消费行为。 3、滨海新区的主要产业及其发展潜力 1）滨海新区的产业发展呈现出明显的特点： 第一，各类产业的增长速度加快。与1993年相比，2004年第一产业增长2倍，第二产业增长8.4倍，其中工业增长13.6倍，第三产业增长7.3倍。 第二，工业占主体地位。支柱产业比较突出，如：电子通讯、石油开采及加工、海洋化工、机械制造、现代冶金、生物制药、食品加工等产业都具有较强的竞争力； 第三，物流业发展迅速。特别是口岸物流及其配套服务业的发展更为突出； 第四，高新技术产业发展迅猛。如电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、新能源和环保产业群的形成； 第五，外向型经济特征明显。从总的发展趋势看，新区传统产业在不断得到改造和升级，新兴产业迅速发展，成为一个朝阳型经济新区。 就目前滨海新区的产业结构来看，初步具有“现代化的世界性加工制造基地和物流中心 结论： 滨海新区是