28898房地产开与经营重点.docVIP

3、划拨土地的转让案例（条件限制） 4、财务评价的内容与评价指标体系？ P137，表 5、财务净现值、折现法案例计算 P140 现金计算？ 某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。同时计算静态投资回收期、动态投资回收期。 序号 项 目 0 1 2 3 4 5 6 1 净现金流量 --200 40 60 40 80 80 60 2 累计现金流量 解: 序号 项 目 0 1 2 3 4 5 6 1 净现金流量（CI-CO）t -200 40 60 40 80 80 60 2 累计现金流量 -200 -160 -100 -60 20 100 160 3 折现净现金流量（CI-CO）t（1+ic）-t -200 35.71 47.83 28.46 50.84 45.39 31.68 4 累计折现净现金流量FNPV -200 -164.29 -116.64 -88.00 -37.16 8.25 39.91 5 （财务净现值）折现净现金流量 FNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-t 静态投资回收期： P=（4-1）+60/80=3.75年 动态投资回收期： P’=（5-1）+37.16/45.39=4.81年 3 、内部收益率(以五年为期) 设i1=12% FNPV1=—200(1+12%)0+40(1+12%)1+60(1+12%)2+40(1+12%)3+80(1+12%)4 +80(1+12%)5=8.25 设i2=15% FNPV2= —200(1+15%)0+40(1+15%)1+60(1+15%)2+40(1+15%)3+80(1+15%)4 +80(1+15%)5=—8.04 用插入法计算（财务内部收益率）FIRR的近似值 FIRR=12%+8.25 X(15%—12%)/(8.25+8.04) =13.52% 6、综合评分法评标案例分析\场地选择案例分析 7、招投标过程案例分析？（存在问题）、评标委员会 8、因素分析法案例分析？ P196 9、房产开发项目合同管理？（施工合同、监理合同、关于签订顺序）分析 P201 10、索赔案例（填土质量差，监理要求重检；强夯扩大范围；大雨、孤石；签订分包合同，现场出现事故、索赔程序；对仪器改造，费用问题） P209 1） 工程索赔的概念 索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。 索赔的特征： a）自身没有过失； b）损失已经发生； c）损失的补偿； d）请求报告 2）索赔的分类 a）按依据分类（ 合同内索赔 合同外索赔） b）按形式分类（ 索赔、 反索赔） c）按对象分类（ 工期、费用） d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力） 3）索赔的程序： a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知； b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料； c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据； 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可； 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。 4）索赔处理的原则： a) 损失的补偿 b) 业主原因终止合同的利润补偿 c) 不可抗力的损失补偿 在现场的工程用的材料设备（业主承担） 现场清理费（业主承担） 施工机械、工器具 （承包商承担） 5）索赔的预防 a) 招标文件 ? 投标须知 ? 报价要求 ? 主要合同条款 b) 熟悉合同条款和投标文件 c) 严格履行合同规定的义务 举例： 1、混凝土机修理延误工期； 2、地下障碍物； 3、图纸迟了； 4、大风把塔吊吹坏 5、学生游行影响材料供应； 6、…… 11、房地产四种促销策略的优劣比较？ P250，表 12、P255，15题 成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法 需求导向定价法：理解