@地产智库 培训 CRIC 超级咨询大赛商业地产项目前期定位工作若干探讨.pptxVIP

商业地产项目前期定位工作 若干难点的探讨 赵神殿 克而瑞商业地产事业部2012年12月 2012年克而瑞“超级咨询”大赛报告 物业组合 1.物业组合 2.商业体量 3.业态业种 4.租金售价 5.财务评估 1、市场风险定性分析 2、财务风险定量分析 3、开发目标梳理（政府、开发商） 1.1市场风险定性分析 1.1市场风险定性分析 物业类型 物业类型分为：商业（单体大商业、商街商业）、写字楼（甲级、乙级）、酒店（高星级、经济型）、公寓等； 一般而言，就市场风险而言，类住宅的公寓产品风险较小，做为配套的商业风险次之，写字楼风险视区域发展条件而定，酒店类产品风险较高。 量化体系 市场空间判断依据： 市场供应：整体及区域供应格局及特征、未来发展趋势； 市场需求：宏观经济表现、产业发展状况、消费者/投资者需求分析； 市场表现：租金、售价及空置率等 项目竞争力判断依据： 地块价值：区域规划、区域交通、项目展示性、区域资源（各物业市场）、人口、消费特征等 开发目标：指标约束、规划约束、影响性及成长性目标 各物业市场表现预期 1.2财务风险定量分析 楼面地价 建安成本 其它成本：约（楼面地价+建安成本）的7%，包含前期费用、大市政配套、基础设施费、项目管理费、不可预见费、财务成本等 总成本 预期售价 销售成本（如有）：约12.85%，土地增值税预缴5%+营业税5.85%+销售费用2% 两个重