深圳轨道交通影响下的战略布局.pptx

深圳轨道交通影响下的战略布局战略投资营销部目录1?近10年深圳城市演变特征2?深圳未来发展方向判断3?前海中心产业带构成及定位4?前海中心产业带区域交通规划5?未来5-10年公司战略聚焦区域一、近10年深圳城市演变特征1?2000-2013年深圳客户演变关系2?2000-2013年深圳价格演变关系3?案例分享4?在城市演变中战略投资聚焦的指标2000-2014年深圳客户演变关系代表楼盘：公园大地、中海康城代表楼盘：星河时代、益田大运城邦代表楼盘：万科城、第五园泛龙岗龙岗中心城坂田代表楼盘：四季花城、中海怡翠山庄代表楼盘：星河丹堤、圣莫利斯、水榭春天代表楼盘：万科棠樾、金地博登湖布吉龙华塘厦宝安罗湖南山福田关内2005年2000年以前2008年客户流向均价：24298元/m2均价：16477元/m2均价：20958元/m2均价：17156元/m2均价：19932元/m2均价：14391元/m2均价：11569元/m2均价：9034元/m2均价：5386元/m2均价：24223元/m2均价：5288元/m2均价：3768元/m2宝安均价：19502元/m2均价：3487元/m2均价：43083元/m2龙岗均价：24078元/m2盐田均价：7806元/m2均价：48240元/m2均价：43821元/m2均价：34604元/m2罗湖南山福田均价：40341元/m2均价：41601元/m2均价：36533元/m2均价：17293元/m2均价：8699元/m2均价：6282元/m2均价：18570元/m2均价：9091元/m2均价：8211元/m2均价：18485元/m2均价：7746元/m2均价：8310元/m22008年度2014年7月2003年度2013年度2010年度2005年度均价：30598元/m2均价：29215元/m2均价：23218元/m22003年?2005年数据源自深圳房地产协会副会长王锋博客，2008年、2010年、2013年、2014年7月份数据源自深圳房地产信息网年度报告或月度报告。地块西北半岛地块东北临山地块南面（入口）地块西北面水案例：星河丹堤2004年，星河丹堤地块2005年9月2005年6月至7月区位：地处梅林关口，并非被市场认同的传统毫宅片区。交通：梅林关口交通高峰期道路拥堵，项目进入性较差。品牌：只开发了星河国际少数高档住宅，在深圳豪宅开发能力认同度低。2006年3月案例：星河丹堤2009年元旦区域代表项目万科金域华府开盘，均价1.3万元/平米2008年CBD山水别墅巅峰凌驾资本的层峰远见三大配套进驻2007年2007年区域代表项目金地梅龙镇，4月份二期价格10800元/平米，7月份二期二批价格15680元/平米令资本折服的高度2006年银湖山 城市别墅 CEO官邸西银湖 城市原生别墅群2006年区域代表项目金地梅龙镇一期均价7500元/平米2005年向上的力量城市中产(收购丰泽湖山庄二期用地。02年项目一期销售均价4300元/平米。2005年区域均价4000-4500元/平米之间，代表项目书香门第。)案例：星河丹堤梅观高速公路梅坂大道民治大道梅林关口案例：星河丹堤星河丹堤赚取的是土地溢价！星河丹堤的成功更多是因为符合深圳城市发展方向！星河丹堤城市发展方向案例：星河丹堤发展进程：深圳的城市化进程的推进方向是由罗湖、福田逐步向外扩散，产业格局明晰，各区域深度分工协作。第一阶段——罗湖 是深圳最早的中心区，是全市金融和商贸中心，拥有罗湖口岸、深圳火车站、东门商业街以及全国闻名的黄金珠宝市场。第二阶段——福田随着深圳不断发展壮大，深圳中心区迁移到福田，福田发展成为总部经济区，新的金融中心，拥有全国最大的商圈华强北商圈 。罗湖福田第三阶段——南山南山南山高科技产业迅速发展，南山高新科技产业，前海中心区逐步发展壮大。宝安第四阶段——？承接关内高新科技产业及制造业转移，随着特区扩容政策实施，将成为推动深圳发展新的引擎和动力。第四阶段第三阶段第一阶段第二阶段金融、传统商业高新科技、物流业迅速发展总部经济，金融业转移深圳扩容，产业转移嘉霖的星河丹堤在哪里？在城市演变中战略投资聚焦的指标单核心阶段2005年之前双核心阶段2005年－2010年双中心阶段2011年至今核心商务圈罗湖CBD罗湖、福田双CBD福田、前海双中心外资企业OEM基地向珠三角其他地区转移，高科技企业开始在深圳设立研发基地工业经济向服务经济转型，制造业与服务业融合发展，一批创新中小企业涌现以金融业为代表的现代服务业得以快速发展，一批龙头企业和产业组团出现产业特征基础设施99年首届高交会举办2004年12月28日地铁1号线通车2007成功举办大学生夏运会2010年12月28日地铁2?3号线通车2010年8月前海开发区启动2011年底共5条地铁线启用，6