个人转让房地产土地值税、营业税及附加、个人所得税办税须知.docVIP

个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知 个人转让房地产除征收契税、印花税之外，还涉及土地增值税、营业税及附加、个人所得税，为便于纳税人了解和掌握有关办税知识，根据现行税法规定，将有关办税须知简要列举如下：应征、免征的情形一、应征情形：（一）土地增值税1.转让非住宅（含赠与给非直系亲属）；2.转让非普通住宅（含赠与给非直系亲属）。注：上述非直系亲属如果既受赠住宅又承担赠与人的直接赡养义务的除外。（二）营业税1.转让非住房；2.转让购买不足五年的住房（含个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售）；3.转让购买已满五年的非普通住房；4.转让自建房，属于城市、县城镇的，超过六十平方米部分。（三）个人所得税1.转让非住房；2.转让自用不足五年的住房（家庭生活用房）（含个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售）；3.转让自住满五年但不是唯一的住房（家庭生活用房）。二、免征情形（一）土地增值税1.转让非住宅经计算无增值的；2.转让非普通住宅经计算无增值的；3.居民个人拥有普通住宅转让；4.将房产、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人和通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他福利、公益事业的。有上述第1、2、4点情形的土地增值税的免征手续须到税务部门办理免征证明。（二）营业税1.转让购买已满五年的普通住房;2.个人赠与不动产。注：转让购买的非住宅、转让购买已满五年的非普通住宅，须提供上手购房发票进行计算，计算后无余额的，不用缴纳有关的税费。（三）个人所得税转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。注：个人转让房地产按“据实征收”方法，经税务部门审核后无所得额的，不用缴纳个人所得税。计税方法一览表一、非居住用房税种计征条件征收方式计税公式备注土地增值税能提供上手购房发票据实征收[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式无增值不征不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本（转让收入－转让收入×90%）×30%/营业税及附加能提供上手购房发票/（转让收入－上手发票价）×5.5%无余额不征不能提供上手发票/转让收入×5.5%/个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理费用）×20%无所得额不征/核定征收转让收入×7.5%×20%/ 二、居住用房（一）普通住房税种计征条件征收方式计税公式备注营业税及附加购买不足5年转让的/转让收入×5.5%购买超过5年（含5年）转让的不征个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理费用）×20%转让自用满5年（含5年）且是唯一家庭生活用房的免征/核定征收转让收入×5%×20% （二）非普通住房税种计征条件征收方式计税公式及税率备注土地增值税能提供上手购房发票/[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式非普通住宅凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税,无增值额的不征。不能提供上手购房发票核定征收，简易扣除重置成本 （转让收入－转让收入×90%）×30%营业税及附加购买未满5年转让的/转让收入×5.5%/购买超过5年（含5年）转让/（转让收入―上手发票价）×5.5%无余额的不征自建自用住宅超用地标准部分/超标准部分房价×5.5%转让自建房，属于城市、县城镇的，未超过六十平方米部分的不征个人所得税/据实征收（转让收入-房产原值-合理费用）×20%自用满5年（含5年）且是唯一住房/核定征收转让收入×5%×20%注：外籍个人暂不征收城市建设维护税和教育费附加有关概念规定普通住房：同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144m2以下(含144m2)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下(含1.44倍)。非普通住房：只要符合以下其中一个条件的住房为非普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以下；单套住房套内建筑面积120平方米以上或单套住房建筑面积144m2以上；实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以上。个人所得税据实征收：转让自有房产的，纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。每次转让房产收入额：是指纳税人每次转让房产所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入。个人所得税核定征收：按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、第三十六条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条的有关规定，凡转让房产过程中有出现下列情形之一的，实行核定征收：1.未能提供合法、