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房地产信贷风险研究摘要随着我国房地产行业的快速发展，作为房地产行业发展主要资金来源的房地产信贷的发展呈现一种加速发展的态势。同样房地产相关信贷在商业银行资产组合中的比重越来越大。商业银行和房地产行业有着非常密切的，不可分割的利益关系。银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主要的资产抵押担保形式，房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和资产质量出现大幅波动，房地产出现风险处理不当，泡沫破灭，极有可能出现巨大的社会资产损失，甚至可能出现银行危机和货币危机，直至危及整个金融体系的安全。所以我们有相当的必要进行房地产信贷风险研究。本文分四个部分，按照提出问题，分析问题，解决问题的思路来进行房地产信贷风险的研究的。第一部分是对于房地产信贷和房地产信贷风险的相关概念进行阐述。第二部分是对房地产信贷风险的具体表现形式的分析。第三部分是对于引发房地产信贷风险的原因进行分析。第四部分则是对房地产风险控制提出的措施及建议。其中第二部分，和第三部分是本文重点研究的关键词：房地产 房地产信贷 信贷风险 风险分析 控制1.房地产信贷和房地产信贷风险概述1.1房地产信贷的概述1.1.1房地产信贷概念房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。这一借贷活动的具体实务，是指银行或其他金融机构通过各项信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和购房者。1.1.2房地产信贷的特点（1）房地产信贷还款周期比较长。（2）房地产信贷行为是一个过程，具有过程性，整个信贷行为体现在商业银行的信贷交易过程之中。银行与借款人进行信贷交易之前要进行一系列的资格审查活动，信贷过程中要进行审核以及监督，贷款完成后仍然需要对于贷款的监督、回收等，整个过程持续相当长的一段时期。商业银行的信贷行为也就体现在了这一个完整的交易过程中了。（3）商业银行本身是信贷活动的主体，商业银行的信贷行为受到商业银行主体所在的经济环境和政治环境的双重约束，它遵循着一定的法律法规，于是具有了经济和政治上的双重目标。1.2房地产信贷风险的概述房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种不确定性或“信息不对称”。指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产遭受损失的可能性。1.2.1房地产信贷风险的特征 (1)房地产信贷风险只能有效降低，但无法彻底消除，是不可避免的。风险和收益是成正比的，银行通过发放贷款获得收益，就算目前房地产开发各个环节都能够顺利完成，消费者的住房抵押贷款也没有违约现象，商业银行仍然会面临并承担风险，这种风险无法降为零，只能通过有效的监督和先进的风险管理办法来降低。(2)房地产信贷风险具有空间传导性。当房地产信贷风险爆发时，其危害不仅仅局限于商业银行本身，会迅速形成恐慌情绪和传导效应，向以房地产为抵押物的其他信贷业务包括中间业务、负债业务等扩散，形成流动性风险。(3)房地产信贷业务包括申请、核查、审批、发放以及贷后管理等环节，各个环节都存在着风险因素，房地产信贷风险存在于操作的全过程，因银行员工操作不当，都可能产生操作风险甚至道德风险(4)房地产信贷风险对整体经济具有明显的外部负效应。现代经济社会全球一体化的进程使各国经济的联系越来越紧密，以金融业为核心的各个行业的关联度越来越高，相互之间的影响也越来越大。2.房地产信贷风险的具体表现风险是指未来的一些不确定性，对实现自身既定目标的影响。从不同角度，可以将房地产信贷风险分为不同的类别。从信贷风险的表现的形式和我国目前的信贷市场看，可以将风险划分为信用风险、市场风险、操作风险。接下来就从这几个方面进行讨论。2.1信用风险信用风险（credit risk）又称违约风险是指交易对手（包括房地产开发商、建筑商与个人房贷申请者）未能按照约定按时足额的归还本息的风险。信用风险是房地产信贷风险中最重要，也是所占比率最大的一种。银行要面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险，并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链，而无法完全分隔。尽管是由各自一方单独而形成的债务，但相互之间在物的传递中所形成的因果关系是无法用单独债务的形式切断的。2.2市场风险市场风险（Market Risk）是指因股市价格、利率、汇率等的变动而导致价值未预料到的潜在损失的风险，既对已定目标所产生的影响。而有关房地产市场的价格主要有利率，汇率，房地产价格。银行要面对利率的风险和银行盈利的风险。如果利率浮动，存贷的风险也会浮动。如果给了开发商贷款，银行的存款是不能不支付本金和利息的，如果贷款不发放，银行一定会亏损。如果利率浮动，存贷的风险也会浮动。如果给了开发商贷款，就一定希望能从开发商手中回