第7章 城市土地与房地产管理.ppt

2、土地产权 （1）含义：指有关土地财产的一切权利的总和，包 括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵 押权、土地继承权、典当权、地役权等多项权利 （2）土地产权的特性 ①土地产权具有排他性 ②土地产权客体必须具备可占用性和价值性 ③土地产权必须经过登记，才能得到法律承认 ④土地产权具有相对性 （3）具体内容 土地所有权：土地所有制度的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利 土地使用权：土地使用者依法对土地进行利用、管理并取得收益的权利 土地租赁权：土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分受益权转让给土地承租人，承租人有占有、使用租赁土地、并获得土地收益的权能。 土地抵押权：土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地 3、土地权属管理的含义 简称地权管理，即对土地的所有权和使用权的归属进行管理，包含两个方面的内容：其一是对土地所有者和使用者依法享有的占用、收益及处分的权利进行保护；其二是指对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。 4、土地权属管理的作用 防止土地过度集中于少数人手里 使土地的使用符合社会经济运行规则 避免因地价暴涨而引起公众利益的损害 使土地流转向有利于公共利益的方向进行 （三）城市土地地籍管理 1、地籍的含义：地籍是指记载土地位置、界址、质量、 权属和用途等基本状况的簿册。 2、地籍的分类 1）依据地籍所起的作用不同，可以分为税收地籍、产权 地籍和多用途地籍 2）依据地籍的特点和任务不同，分为初始地籍和日常地 籍 3）依据城乡土地的不同特点，可以分为城镇地籍和农村 地籍 4）依据地籍行政管理层次不同，可以分为国家地籍和基 层地籍 3、城市地籍管理的含义与目的 含义：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的国家措施。 目的：（1）确认土地权属 （2）为土地利用、管理服务 （3）维护土地市场秩序 （4）为国家生产、建设服务 4、城市地籍管理的基本内容 1）土地调查：是获得土地信息、建立地籍的基础 2）土地登记：是地籍管理的核心 3）土地统计 4）土地评价 北京土地市场降温趋势现 多块竞价地暂无人应价 北京日报2013/5/20 14:39:35 北京市土地整理储备中心网站公开披露的数据显示，截至5月17日，北京正在出让的经营性用地合计10块。其中，挂牌出让的地块有8块，均已进入起始竞价环节，不过有半数地块暂时无人应价。 （四）城市土地市场管理 1、土地市场：狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 2、城市土地一级市场——城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄断性市场 反映土地所有者和土地使用者之间的关系 交易方式：出让、出租、入股 3、城市土地二级市场——城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系 交易方式：转让、转租、抵押、入股 （五）国有土地资产经营管理 存在的问题及原因分析： （1）国有土地产权不明晰，是国有土地资产流失的根本原因 土地产权式有关土地的所有权、占有权、使用权、收 益权和处分权等一切权力的总称。 ①国有土地资产所有权主体不清或管理机构不明；② 土地使用权主体关系复杂，土地使用权证隶属不明 （2）国有土地资产管理制度缺陷，是土地资产流失 的重要原因 土地使用制度存在“双轨制”对立，必然在实践中产 生矛盾，刺激隐性交易大量发展，造成国土资产流 失 。 （3）土地资产价值评估体系不完善，造成土地资产 被低估而使国有土地资产流失 土地评估工作处于起步，缺乏经验，从业人员专业 人员少、业务素质差，随意性大 （4）国有土地资产处置不当，导致非法流失变为合 法流失 （5）与国有土地资产相关的法律法规不完善，是造 成流失的直接原因 ①产权制度法律法规不完善；②土地资产管理法律 法规不完善；③土地资产评估和中介活动法律法规 不完善 四、我国城市土地管理体制 1986年以后，城市土地管理事权不断扩展 1、国家土地管理局统一管理土地资源开发利用 1986年3月，中共中央、国务院联合开发《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》。 1986年成立国家土地管理局，拟定《土地管理法》。 2、逐步建立了土地有偿使用制度 1987年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块国有土地的使用权。 1990年。，国务院发布了