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XX项目物业管理方案 一、项目简介 XX小区总建筑面积79000平方米，其中商业面积为16000平方米，住宅面积为63000平方米，绿化面积暂时忽略不计，由4栋33层围合式住宅组成，底层为商铺。小区无外围栏，单元门口即为小区出入口，共4个单元，即4个出入口。小区共853户。 小区主要配套设施有：地下停车场（110个停车位）、空中花园。 小区主要机电设备有：8部电梯、1部发电机、供配电、给排水、消防楼宇监控设施。 二、人员配备 1.组织结构 2.人员配备 依据本物业项目实际情况，配置38人: （1）项目经理：1人 （2）行政兼财务组：1人 （3）客服部主管兼工程部主管：1人 （4）秩序维护部兼环境部主管：1人 （5）员工食堂厨师：1人 （6）客服部前台接待：1人 （7）客服部房管员：2人 （8）工程部电工：1人 （9）工程部水暖工（万能工）：1人 （10）秩序维护部车场岗：3人（每班次1人，共3个班次） （11）秩序维护部门岗：12人（每班次4人，共3个班次） （12）秩序维护部巡逻岗：6人（每班次2人，共3个班次，每班次包括班长1人） （13）秩序维护部中控岗：3人（每班次1人，共3个班次） （14）环境部楼内：2人 （15）环境部外围：1人 （16）环境部车场：1人 2.各类人员职责及要求 岗位 职责 具备条件 项目经理 全面负责小区的物业管理工作；协调与相关部门的关系。 45岁以下；本科以上学历；熟悉物业管理的各项业务；熟悉ISO9001：2008管理体系；有物业管理上岗证；物业项目经理5年以上管理经验。 行政兼财务组 负责日常行政和后勤工作；负责小区各项费用的收取；往来账目的办理工作。 女性；大专以上学历；有财务工作经验。 客服部主管兼工程部主管 秩序维护部兼环境部主管 员工食堂厨师 客服部前台接待 客服部房管员 工程部电工 工程部水暖工（万能工） 秩序维护部车场岗 秩序维护部固定岗 秩序维护部巡逻岗 秩序维护部中控岗 环境部楼内 环境部外围 三、费用测算 （一）税费支出 各项营业税合计按照5.6%计算，得出： 1593600元×5.6%=89241.6元 （二）年度成本 1.人员工资 ：38人 费用合计：708900元，具体费用明细如下： 岗位 月工资标准（元/月） 时间 (月) 人数（人） 年工资（元） 项目经理 3800元 12 1 46500 行政兼财务组 2000元 12 1 24000 客服部主管兼工程部主管 2000元 12 1 24000 秩序维护部兼环境部主管 2000元 12 1 24000 员工食堂厨师 1200元 12 1 14400 客服部前台接待 1300元 12 1 15600 客服部房管员 1200元 12 2 28800 工程部电工 1800 12 1 21600 工程部水暖工（万能工） 1800 12 1 21600 秩序维护部班长 1600 12 3 57600 秩序维护员 1500 12 21 378000 保洁员 1100 12 4 52800 2.奖金及福利 3. 行政费用 （1）低值易耗品购置费用 （2）办公区水电费（使用水费金额、饮用水金额、照明用电费、办公电器用电费） （3）物业办公用房供热费 （4）办公设备维护费（复印机、传真机、打印机每月的保养） （5）通讯费（办公电话、网络等） （6）报刊资料费（订购报纸） （7）标识制作 （8）各种运行表格印刷费用 4.办公设备费用 （1）电脑5台：项目经理1台，财务1台，客服部兼工程部主管1台，秩序维护部兼环境部负责人1台，前台1台 （2）办公桌椅等 （说明：此项费用为开发商为物业公司提供，作为开办费，暂不计入成本） 5.服装费用 序号 部门 人数 名称 标准（元） 金额（元） 备注 1 管理人员 7 半袖衬衫 70 年限1年 7 冬季工装 500 年限2年 7 春秋工装 300 年限2年 2 工程部 2 棉服 180 年限2年 2 春秋装 220 年限2年 2 衬衫 60 年限1年 1 绝缘鞋 40 年限1年 3 环境部 4 春秋装 150 0 年限2年 4 冬装 150 年限2年 4 夏装 150 0 年限2年 4 秩序维护部 3 车管员作训服 150 年限2年 3 车管员夏装 70 年限1年 21 秩序维护员秋装 500 秋装1套、衬衫1件、肩章、大檐帽、臂章、帽徽，年限2年 24 棉大衣 180 年限2年 24 棉帽 40 年限2年 24 手套 20 年限2年