观前街商业市场调研分析.doc

观前街商业市场调研分析 观前街概述 观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年 公元276年 ，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。由于商业的繁华，观前街是全国最早的商业区步行街。据统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。 观前观前地区整治更新工程分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。 观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。 观前二期工程范围是整治更新宫巷、碧凤坊、蔡汇河头、颜冢巷 部分 、第一天门、珍珠弄、洙泗巷等街巷，总用地12．5公顷。共动迁883户，拆除旧房4．4万平方米，新建建筑6．5万平方米，整治面积达4．6万平方米。 观前三期工程规划总用地5．8公顷，新建建筑1．55万平方米，翻建道路2．5万平方米，增加绿化8000平方米 以上均不含观前广场 ，增建停车场2万多平方米。在小公园以南、宫巷和邵磨针巷之间建设8000平方米左右的观前公园，营造良好的生态环境。 本次调查的主要对象 沿观前步行街主干道两侧的店面。 建筑特色 除美罗商城、航天大厦、新华书店、久泰商城及上海豫园商城等部分商城以外，该街区的主体建筑均为二至三层结构，披屋顶，为苏州特色建筑。 主力面积及租金情况 沿观前街主干道店面（二至三层建筑）的面积以60-90平方米为主。纯底层门面租金为14000元/平方米*年，售价10万元/平方米以上。人民商场附近店面租金为10000元/平方米*年。粤海时代广场开盘时的售价为2.5万元/平方米。玄妙观前门面的租金5000元/平方米*年。观前三期部分门面租金为1125元/平方米*年，售价为2.1万元/平方米。观前小商品市场租金为600元/平方米*年。北局弄门面（三层）租金为1045元/平方米*年，但随着玄妙广场8000平方米公园的建成以及酒店式公寓底层商铺的推出，预计该区的人流量会有很大增幅，有很大的增值潜力，其中玄妙广场酒店式公寓底层精品商铺去年的拍卖价为3.5万元/平方米。观前街租金较高的地段为：靠美罗商城一侧，靠粤海时代广场一侧、靠临顿路金鹰国际一侧、碧凤坊一侧以及玄妙广场一侧。 观前小商品市场的店面转让中存在一种比较特殊的的形式，在合同未到期的面转让时，需要交纳很大比例的转让费（包括店内未售完的商品、装修及补偿等）。30平方米店面的年租金只要1.6万元，但是转让费却高达5至6万之间。 观前街商业业态分布情况 观前街以服装、鞋类、黄金、眼镜、手机数码、苏州特产（如苏州食品大楼、采芝斋）以及苏州特色小吃（如黄天源、苏州民间小吃、沪江小吃、陆搞荐等）为主，另有婚纱摄影、药店（三万昌、叶受和等）、茶庄、饰品礼品、丝绸、宾馆、娱乐、书店（新华书店）以及部分国外餐饮连锁企业（肯德基、麦当劳、毕胜客等）等业态。近期将有以4000平方米的书城推出，目前小吕宋已出让，正在装修，就其规模以及所选地段来看与该书城非常吻合。