城中村改造和新民居建设对比分析完整版资料.docx

河北省廊坊市城中村改造项目城中村定义：泛指都市里的村庄。从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。1.城中村改造项目申报审批流程和规划方案上报流程2.项目审定后实施流程政策法规3.城中村改造项目中标企业享有的优惠政策①、城中村改造范围内的集体建设用地，依法可以一次性转征为国有建设用地。②、城中村改造项目中安置村民回迁住房所占用土地和其他改造项目所占用土地出让金的80%用于房屋拆迁补偿支出，其他改造项目所占用土地出让金的20%用于补偿被改造村民的社会保障支出。③、城中村改造项目涉及收取的土地出让金，优先用于城中村改造市政基础设施建设，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。4.城中村改造项目拆迁补偿政策（1）.办理拆迁许可证：城中村改造过程中的房屋拆迁人，应当向市拆迁管理部门申请办理《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。城中村村(居)民委员会具体负责城中村改造房屋拆迁工作。（2）.拆迁补偿对象：城中村改造项目用地范围内拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。（3）.拆迁补偿方式：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。    （4）.房屋补偿办法：①.城中村村民住宅房屋享有补偿权力的面积为合法房屋所有权证证载面积；②.没有房屋所有权证的，按合法土地使用证证载面积的70％～75％计算；③.同时具有合法房屋所有权证和土地使用证的，以计算面积大的为准；④.对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行住房安置；⑤.实行房屋调换的，住宅房屋补偿基准面积为l40平方—150平方米（住宅房屋享有补偿权力的面积小于补偿基准面积的，可以按照成本价格购买差额面积；享有补偿权力的面积超过补偿基准面积的，超出的部分以货币形式补偿）。（5）.违章建筑拆除办法：超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。（6）.签订拆迁协议： 拆迁补偿应当由拆迂人与被拆迂人依法签订拆迂补偿协议。5.河北省廊坊市固安县城中村改造情况固安县旧城改造实施程序6、。固安县旧城改造鼓励政策①.旧城改造范围内的集体建设用地一次性征转为国有建设用地。②.旧城改造项目中居（村）民按合法占地面积回迁占用的土地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内全部拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出；改造项目中居（村）民住宅区（含商业）范围内其他用地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内80%拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出。③.旧城改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，安置村民回迁住房的建设项目，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。④.旧城改造项目涉及的回迁安置住房，不超过原住房或原占地合法面积的，回迁户免缴契税，超出部分按规定征收契税。6.“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形（1）.“城中村”土地的所有权状态的分类①.已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。②.正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。③.尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。（2）.“城中村”土地使用权状态“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。7.城中村发展的隐患“城中村”另外一种情况：在城市化过程中，由于城市化速度快速推进，但城市建设相对落后，特别是对外来人口管理跟不上，引发了所谓“城中村”现象，即是指城市郊区出现的已经转变为以从事工商业为主的村落。这里是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发