国际商贸城项目可性分析报告.doc

目 录 第一部分 项目概况 6 一、项目背景 6 1、项目名称： 6 2、承办单位概况 6 3、项目提出的理由 7 二、项目概况 7 1、项目四至 7 2、建设规模和周边配套 7 3、主要建设条件 7 4、主要技术经济指标 8 三、项目位置 9 四、项目周边环境 10 1、优越的地理位置： 10 2、交通要冲、车流滚滚： 10 3、政府支持： 10 4、商业展望 10 五、项目S.W.O.T.分析 11 1、项目优势（strength）分析 11 2、项目劣势（weakness）分析 12 3、项目机会点（opportunity）分析 12 4、项目潜在威胁（threat）分析 13 5、SWOT分析结论 14 六、项目综合分析 15 1、市场优势 15 1.1、优越的地理位置： 15 1.2、交通要冲、车流滚滚： 15 1.3、政策支持： 15 2、企业优势 16 3、地段优势 16 4、资金优势 16 七、问题与建议 16 1．项目开发建设存在的主要问题 16 2．实施建议 17 第二部分 市场分析 18 一、城市概况分析 18 二、城市经济状况分析 18 三、西平县商业市场环境分析 19 1、二零零八年消费品零售总额增幅创近年来新高 20 2、商业网点密集分布在经贸路和护城河路一带 20 四、西平县房地产发展 21 1. 供应量分析 21 2.销售价格走势分析 21 五、目标市场分析 22 1、职业特征分析 22 2、目标客户心理分析 22 （1）当地居民 22 （2）当地私营业主 23 （3）企事业高级管理人员 23 （4）政府公务员 24 （5）外出打工人员 24 3、年龄特征分析 25 第三部分 项目定位 25 一、定位的基准原则 25 二、定位的逻辑结构 26 三、项目市场定位 27 四、功能定位 28 4.1.定位着眼点 28 4.2. 市场契机 29 4.3.功能定位 30 五、经营档次定位 30 六、定位总结 31 第四部分 地块分析与规划 32 一、项目地块描述 32 二、项目地块环境分析 32 三、项目地块SWOT分析 33 四、地块分析小结 34 五、地块规划建议 34 第五部分 价格定位及经济效益分析 35 一、定价方法： 35 二、价格定位分析 36 1、以同类物业为参照的定价分析 36 1.1确定参照项目选择标准并选择参照项目 36 1.2根据参照项目要素确定其权重 37 1.3一线回归分析 38 1.3.1专业市场 38 1.3.2街铺 39 1.4市场定价法修正分析 40 1.4.4用租金和年回报率倒算售价法 44 三、修正价格列表 46 四、经济效益分析 46 1、评价原则： 46 2、项目销售收入预估 47 项目租金收入预估 47 3.项目成本估算 48 4．损益表 49 5．敏感性分析 49 五、社会效益评价 50 1、提升西平城市形象、增强西平的区域价值； 51 2、完善商业结构； 51 3、加快城市化建设。 51 第六部分 项目开发顺序及资金流量分析 51 一、项目开发顺序建议 51 1、开发前提： 51 2、经济效益： 52 二、物业资金流量分析 52 1、现金流出 52 2、现金流入 52 三、项目开发风险预测 53 1、市场风险： 53 2、技术风险： 53 3、工程风险： 53 4、外部协作条件风险： 54 5、社会风险： 54 6、购买力风险： 54 7、经营风险： 54 8资金风险： 55 9、市场资源风险： 55 10、政策风险： 55 11、拆迁问题威胁： 55 四、风险分析 56 1、风险等级划分 56 2、风险评估方法 56 五、风险防范对策 59 1、风险回避 59 2、风险控制 59 3、风险转移 59 4、风险自担 60 第七部分 综述 60 第一部分 项目概况 一、项目背景 1、项目名称： 《西平国际商贸城》 2、承办单位概况 河南天禄置业有限公司是经河南省建设厅批准的专业从事房地产开发企业，资质为 级，注册资金 万元。公司下设财务部、策划营销部、项目开发部、物业部等多个专业管理机构，拥有高素质管理人员和工程技术人员 多人，中高级职称 人，目前公司在册员工 人。 公司本着“以人为本、诚信至上”的企业理念，坚持品牌经营，良性循环的发展模式。多年来，公司始终坚持以市场为导向，以业主为中心，开拓创新，锐意进取，凭借高质量的住宅产品和信誉，赢得了社会的广泛认可和高度信赖。天禄置业热心社会公益事业，到西平投资伊始，听说县老干部活动中心开展活动需要资金，公司总经理马上捐赠了5万元，用于改善和丰富老干部业余文化生活的健身保健器材的采购基金，体现了企业致富不忘回馈社会107国道沿线