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圣莫尼卡第三街步行区:商业区步行街的失败和复兴 Dorina Pojani 摘要： 这篇文章论述了自20世纪60年代至今美国商业步行街的有关规划政策，实践及理论的概述，包括社会、经济和设计方面的刊物。文章尝试解释为什么多数步行街失败了并且描述了圣莫尼卡商业区步行街的历史。这一个商业步行街的故事尤为有趣，因为原先建于60年代的商业街彻底失败了。随后，商业步行街在80年代完全重建并且成为了全国公认的成功之作。随着美国国内规划商业步行街的热忱和多种可选择的交通工具的复苏，对于这种转变背后的推动力量的诠释是相当具有启发性的。 关键字：商业步行街；商业区的复苏；圣莫尼卡 引言 这篇文章的第一部分对社会学、经济学和设计出版物进行了总结并得出美国商业步行街的经验（一些公共商业街区转变成为步行区）。文章还尝试解释了为什么多数商业步行街失败了。文章第二部分是圣莫尼卡第三街步行区的案例研究。文章还解释了为何一个起初如此精心设计的步行街彻底失败了，为何后来在重新设计之后又取得了巨大成功。这个故事为其他地区提供了一些重要的启示。这是一个关于一条步行街在巨大失败后在同一地点又取得巨大成功的宝贵故事。 自20世纪60年代至80年代初期，作为中心城市复苏运动的一部分，在美国商业区以极大热情地建造了约200多条商业步行街。美国城市规划者认为他们已经为美国商业区的不适找到了万灵药。不论是气候温暖还是寒冷的地方，步行街出现于国家的每一个角落。 然而，截至80年代末，多数商业步行街的结果很明显是不成功的。尽管在设计方面一再谨慎，许多社区发现它们的步行街在复苏商业区域方面毫无贡献。实际上，许多例子表明它们加剧了商业区效益的下滑。商家不喜欢商业步行街；中产阶级居民无视它们；多数流浪者喜欢它们。经过十年的犹豫不决之后，城市开始清除这些商业街，有些甚至花费了高额费用。90年代，大概只留存了30条步行街。那些在旧商业街短暂成功时期留下的文献提供了可供讨论设计细节的资料，但却很少涉及到广泛的商业战略和地域生存能力上的考虑因素。而商业街夭折之后的文献大多都很简短而且几乎没有对其失败原因上进行分析。 紧接着分析商业步行街发展的总体趋势，1965年圣莫尼卡将它早已变得古老破旧的商业管辖区改建成商业步行街。尽管建设时投入了大量热情、骄傲、信任与资金，这个工程最后却彻头彻尾的失败了。80年代，当大多数城市决定废除它们日渐衰败的步行街，圣莫尼卡却决定翻修其步行街。1986年，这座街完全重建，还重新命名为第三街“步行区”。这一次，这条街得到了所有人意想不到的全国范围内的公认，在改建后20年的今日仍保持兴隆繁荣的成功发展。 如今，在历时50年的美国人、郊区和汽车的三角爱情关系之后，美国国内对商业区复苏的兴趣再次高涨。虽然从60年代后期只有一小部分兴旺的步行商业街幸存，如今许多城市在重建它们的商业区时仍定位于步行空间，并鼓励商业区域的房地产发展。 美国的步行街历史 步行街的出现——乐观的60年代 在20世纪中叶，随着美国的城郊化和以机动车主导的文化转变，公共场所的社会角色发生了改变。城郊的购物街取代了城市中心的历史角色成为了公众集聚地，而城市中心反而变成了一到晚上和周末就会变得荒凉无人的办公中心（贝德纳哈德威克(富恩, 1971; 布拉比拉隆戈,1977)布拉比拉隆戈(1974)构想田园诗般的商业区，没有街道限制、没有危害性的交通工具并且没有空气污染，行人和小型代步工具可以在步行区域内自由穿行。 规划者在步行化上不仅有真诚热情的信心，而且也得到了公众及商人的支持，他们乐意自发地交税。评估是最通常的资金来源。在这些由资本家一票决定产生的特殊纳税区里，对商业街周边的人们依照他们从商业建筑建设中获得的收益和他们财产的比例征税。 蜜月已过 可是，到19世纪80年代，步行街上期望的收益在美国大多数商业区并没有得到实现。人们仅仅欢呼庆祝步行街的开通；但他们却很少返回来购物。商业区对于在其范围内的交易经常是具有阻碍作用的。在这种情况下，整个商业区在遭遇一系列后果。留给商业街的命运伴随着持续增长的交易失败或建筑损毁而终结。有些案例中，商业街商铺入驻空缺率远高于周边交通便利的街道，而租金却远低于后者（鲁宾斯坦罗伯逊 由于不满意步行街的效益，80、90年代极少有新的步行街建成（罗伯逊(韦斯特, 1995; 布拉哈,2003)，他们认为放弃步行街是拯救商业的主要步骤。在许多城市，对汽车重新开放的街道成功造就了商业街销售额的增长，提升了房地产价格，降低了空缺率。然而，在其他的案例下，汽车交通没有重新实现商业街的商务功能。 为什么多数步行街失败了 美国的规划者认为对破旧的美国商业区采用欧洲人的方案将会导致很多弊病，包括忽视、废弃和蚀本。可是，到60、70年代，当商业步行街建好时，人们已经习惯了以汽车为主导