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长沙公园商业项目 营销策划报告 （1） 投资策划部 2010年11月 长沙公园商业项目营销策划报告 第一章：五邑地区商圈市调篇 一、江门楼市商圈走势： 房产局披露：蓬江、江海两区住宅成交最活跃，平均楼价：4500元至4700元/㎡，其中5000元以上的盘仅几个，金汇城市广场和中天国际，珠江帝景湾出价最贵，价幅6000-8000元/㎡，市区在售的大部分新盘成交均价都在4000-5000元/㎡区间，同时二手房市场活跃。 商铺二手价位：旺铺街区板块13000——16000元/㎡，最贵常安路步行街出价24000元/㎡，有价无货，而其余商业街多为沿路底商旧铺，一旦偏离旺区街则租价低到30-50元/㎡（旺区商铺出租率达90%以上，）旧城区基本上极小有旺区街铺放盘，在会展中心板块有新铺出售价格1.8万/㎡，但基本商业氛未形成，租金回报仅2-3厘难追上入息。 最旺的主题商城属地王广场，首层达200-250元/㎡，首层最贵街铺在10000-12000元/间（约40㎡），首层内铺达8500元/间（44㎡）。 最旺的街是常安路步行街，租金250-320元/㎡，光华二路街铺放盘达3.3万元/㎡（45㎡铺卖150万）。 五邑城及商会大厦四层或层招租，整层面积3000㎡租25元/㎡，管理费按原10元/㎡，折实6.4元/㎡。 点评：旧城密集，无改造潜在价值、热线基本无铺可投资，最贵二手铺2.4万/㎡。 地王广场业态及运营可借鉴： 负层：潮人地带、车库：260-300元/㎡，格仔铺10㎡ 首层：真功夫、屈臣氏、化妆品、首饰、皮具200-250元/㎡（部分售） 二层：大昌超市、女士服饰、西餐厅100-130元/㎡（部分售） 三层：游艺城、数码、动漫精品、美容美甲50-80元/㎡ 四层：时尚服饰、KTV、影院 35-60元/㎡ 管理费：30元/㎡，5元/㎡推广费，管理到位较为专业 较热衷投资高端住宅：如珠江帝景湾、碧桂园等 常安步行街旺铺难求：租金最贵250-320元/㎡ 步行街业态是运动、服饰，女性及潮物为主，商铺评估值达4-5万元/㎡。 二、台山市楼市商圈走势 台山普通住宅，无梯房在1800-2200元/㎡，台山碧桂园双拼才3880元/㎡起售，面积219-511㎡，总价100-250万/幢，价幅目前在4500-7500元/㎡，而洋房则售5000-6000元/㎡，二房或三房，总价售35万—50万元/套，而在二手楼市上的住宅多数适合当地刚性消费需求较为低值，10多万一套。 台山商圈旺街集中在步行街台西路、环城西路、环北大道三角地带，最旺的商场是华润万家的购物城，开发商自己收租，二手很难有铺放租，首层租金130-280元/㎡，铺位较大间80-150㎡/间，租价12000-22000元/间，租金130-150元/㎡，而步行街的铺位面积多在40-50㎡之间，租金8000-10000元/间，租金150-230元/㎡。 新商业地标盘地王广场，地处通济桥边，由香港新世界开发，香港创基策划，保利集团管理、蔡澜主理。铺位多为室内细铺，15-30㎡/间，最大做酒楼2000㎡/间，分为gi创意场女人街、香港柏丽大道、名店坊、蔡澜饮食品、手信街，数码广场七大主题区，总面积7万㎡，商业面积5.5万㎡，长度1公里，停车位600个，采用十年带租约，即买即租，10年由6%-15%逐年递增保障投资金额达100%回报，实行每季度返还租金，目前正在加强招商，计划12月23日试业，2011年新年元旦开业，免租三个月，管理费为17元/㎡，推广费5元/㎡，售价和租金情况如下： 售价（元/㎡） 租金（元/㎡） 年回报 首层 38000 110-130 3.5% 二层 24000-26000 80-90 3.3% 三层 16000 50-60 3.2% 四层 15000 35-45 2.5% 点评：该盘利用发展商名气和实力，造高售价套回开发款，然后逐季返还给投资者，当然要有6厘起十年100%以上回报为前题，但目前该地段不旺，需要等几年，租金则仅有2.5-3.5厘市场实际回报，头几年的租金亏损也是打高在售价中摊分。 商圈分析：台山市商业旺街，步行街及购物中心比开平要繁华，主要是台山侨乡多，来浸温泉、娱乐旅游客较多，热线较足，台山碧桂园也靠近市区，社区商铺一开盘即枪光，卖得比恩平江门碧桂园都要高，接近9000-11000元/㎡，二手基本无铺放价，旺街租金接近江门市的旺街价位。 三、恩平市楼市商圈走势 恩平市为全国最多华侨城市，但未曾提供多元化物业供热钱投资，市城中心基本较为陈旧残缺难以改造，政府计划在东北部建新区并将市政府外迁，主力楼盘有：恩平碧桂园、连排别墅售4500元/㎡，但洋房楼价较低，仅2900-3500元㎡，社区底铺仅售5500-7000元/㎡，曾最低卖过4500