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yezhuweiquan * 在收集资料和撰写本文的过程中,导师张静教授给予我很多帮助,提出了许多宝贵意 见,在此表示衷心的感谢此外,还要感谢林南!赵鼎新!杨善华!谢立中!夏建中!刘爱 玉!刘能!刘精明诸位老师和祁冬涛博士,他们给我很多有价值的建议当然,笔者对文 章负全责 业主维权运动: 产生原因及动员机制* )))对北京市几个小区个案的考查 张 磊 提要:本文采用社会运动理论中的资源动员!政治过程理论和利益集团 理论研究中国城市的业主维权运动笔者将宏观的利益集团社会政治视角 与中!微观的维权运动动员机制结合起来,考察影响业主维权运动的主要因 素笔者在北京市小区维权案例中发现,在房地产开发和物业管理领域,以 开发商和物业公司为主体,包括房管局小区办!地方法院和街道办事处等相 关政府部门和政府官员在内的!一个具有分利性质的房地产商利益集团已经 形成该集团的强势地位,使开发商和物业公司敢于普遍而广泛地侵害广大 业主的合法权益,这正是业主维权运动兴起的深层原因维权骨干和积极分 子的领导!业委会的建立!业委会的有效动员!适当的策略!业主丰富的资源, 是业主组织起来,击败房地产商利益集团,取得维权胜利的核心因素;这五个 因素构成了业主成功维权的中!微观动员机制 关键词:业主维权运动 房地产商利益集团 资源动员理论 正当权益 合法化 动员机制 一!导 言 1978年后,中国逐步由计划经济向市场经济过渡随着经济体制 改革的深入,各项社会和福利改革也相继展开,住房市场化就是一项重 要的社会体制改革在不到20年的时间里,我国的房地产业和住房建 设!分配!管理制度迅速发展,新式商品房小区急剧增加,物业管理到 90年代中期后已经辐射至全国各大中城市 1在新式小区和物业管理在城市中迅速扩展的同时,物业问题在各 大城市中大量出现在北京,物业纠纷不仅在数量上有上升趋势,而且 矛盾冲突也有不断升级的迹象从/中国第一商城0!/九龙花园0!/现 代城0!/鹏润家园0到/天通苑0,一件件/业主被打事件0被制造出来 业主大规模的集体上访事件也开始出现物业管理已经成为北京乃至 中国城市中的一个重要社会问题,它造成了社区秩序的混乱与不安定, 严重地影响到业主及其家庭的正常生活,政府!开发商和物业公司的很 多精力也被牵涉进来根据中国社会调查所2002年对北京!上海和广 州三地的一项专门调查,有近90%的居民对物业管理不满意(李浩明, 2002)该所2004年在全国进行的/霸王现象0认知度调查结果显示, 在公众心目中,/房地产和物业0居于/霸王现象0行业排序的第二位,仅 次于/电信0(中国社会调查所,2004) 为了维护自己的合法权益,北京市的很多小区爆发了业主维权运 动,但是维权活动十分艰难,成功维权的案例几乎是凤毛麟角因此, 本文所关心的问题是:业主维权运动产生的深层原因是什么?哪些因 素影响到业主维权运动的成功?缘何取得成功的维权运动较少? 二!文献综述与理论框架 (一)既有研究 随着业主委员会(简称业委会)和物业管理的出现和发展,很多 学者开始关注这类新事物曹锦清!李宗克等在1999年对上海市徐汇 区康健街道物业管理的基本情况进行了调查,并撰写了研究报告 (2000)张静(2001a)分析了业委会这个自治组织的性质!业主和业委 会的关系,以及业委会对今后中国城市居民的社会关系的影响,指出, 业委会的出现可能意味着一种社会基础关系结构的根本转型和一个 /新公共空间0的出现笔者(张磊!刘丽敏,2001P2005)和夏建中 (2003a)则从小区业委会运作的具体案例入手,考察了物业运作的市民 2 社会学研究 2005.6 业主委员会是业主大会的执行机构,也被称为物业管理委员会国务院2003年5月28 日颁布的5物业管理条例6使用业主委员会的名称,故本文统称业主委员会 引号表示业主所居住的小区的名称社会性质姜朋(2004)从法学的视角审视业主委员会和居民委员会之 间的关系,认为将业主大会和业主委员会纳入居委会的名下很难从法 理上说服人毛寿龙(2003a!2003b!2004)从公共管理角度指出开发商 和相关政府部门之间的密切关系,并分析了国务院新颁布的5物业管理 条例6对业主维权的不利之处 以上学者已经就业委会和物业管理问题进行了初步研究,但是对 于业主维权运动产生的深层原因!业主维权运动的动员机制等重要问 题,至今尚没有深入的研究 (二)研究思路和研究意义 业主维权运动是业委会或者维权小组为了维护业主的合法权 益,组织业主与开发商和物业公司进行的斗争在业主维权活动中,业 委会和维权小组对业主的组织和动员现象是非常突出的,业主维权运 动带有鲜明的社会运动色彩笔者尝试着使用社会运动理论中的资源 动员和政治过程理论,并配以利益集团理论,来分析中国城市中的业主 维权运动 利用