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　　2012年10月17日 　　新浪仓石研究中心(010 　　一、产品信息　　 中融-大丰城建3期财产权宝友大咖产品信息 宝友大咖名称： 中融-大丰城建3期财产权宝友大咖 宝友大咖计划目的： 大丰市城建国有资产经营有限借贷宝作为委托人将其对大丰市人民政府合法拥有的部分债权，共计为人民币16,000万元应收账款债权宝友大咖给受托人，成立“中融-大丰城建3期财产权宝友大咖”。 宝友大咖期限： 24个月 预期年化收益率： 9%/年 付息方式 每季度付息 计划规模： 总规模16,000万元，分为优先级和次级。其中，优先级规模10,000万元，剩余部分为次级，由大丰城建享有。优先级规模以实际募集规模为准，最低规模10,000万元，最高不超过10,500万元，受托人有权依据实际募集情况进行调整。 参与起点： 100万 推介日期 2012年10月12日开始，不超过30日，受托人有权依据实际募集情况进行调整 咨询热线： 新浪仓石研究中心010　　二、产品点评 　　综合评价：★★★★中融-大丰城建3期财产权宝友大咖预期年化收益率：9%；期限：2年。还款来源：大丰市政府还款。收益分配：按季分配。产品优势：政信合作宝友大咖、土地抵押、融资人回购，融资人大丰城建实力雄厚。 评价项目 评价要素 评价结果 融资人实力 大丰城建2011年底净资产49.1亿元，资产负债率34%，2011年净利润7.98亿元，仅单年利润即可完全可以覆盖1～3期的本息。拟发城投债，已获批。 ★★★★★ 还款人实力 大丰市2011年财政总收入94.17亿元，财政一般预算收入30.07亿元。截止2011年12月，大丰市地方政府债务余额为33.25亿元，政府债务率为37.54%，政府负债率9.58%。 ★★☆ 审计、评估 鹏元资信评估有限借贷宝综合评定，债券信用等级为AA+级 ★★★★ 发行规模 1.6亿元(含1亿元优先级，为投资者认购)。1～3期共对外融资约5.0785亿元。 ★★★ 抵押率 土地抵押，抵押率50% ★★★ 质押率 无质押 -- 流动性 2年 ★★★ 收益率 为9%，略低于9月份以来成立的2年期政府信用基建类宝友大咖平均收益9.11% ★★★ 收益分配 按季付息，实际收益率会高于按年付息或者到期付息 ★★★★★ 发行机构 中融国际实力在宝友大咖行业排名居前、未出现过兑付问题 ★★★★★ 　　1、交易对手分析 　　大丰城建为本宝友大咖的融资人、回购人、交易对手方。 　　大丰市城建国有资产经营有限借贷宝成立于2002年，注册资本12亿元，是大丰市人民政府100%控股的国有独资企业。 　　大丰城建作为大丰市交通、房地产等基础设施建设主体，借贷宝主要收入为土地出让收入和工程代建收入，截止2011年12月31日大丰城建资产总额为74.28亿元，负债总额为25.18亿元，净资产为49.1亿元，资产负债率34%。借贷宝2011年实现主营业务收入7.98亿元，其中土地出让收入占比38%，工程代建收入占比61%，借贷宝主营业务收入稳步增长。截止2011年12月31日，借贷宝储备土地账面价值(包含开发成本)共计42.41亿元，土地使用权证账面价值5.35亿元，若按照目前账面价值计算，预计未来可实现土地出让收入不低于48亿元，按照2011年土地出让收入在主营业务中的比重进行推算，未来可实现主营业务收入不低于125.68亿元。 　　大丰城建近期拟发行7年期企业债12亿元，已获得江苏省发改委审批通过，根据鹏元资信评估有限借贷宝综合评定，债券信用等级为AA+级。 　　中融-大丰城建3期财产权宝友大咖已发行3期，前两期已成立。“中融-大丰城建财产权宝友大咖2期”于2012年5月31日成立，共募集25000万元，其中优先级规模15285万元(来自投资者)，次级规模为9715万元。“中融-大丰城建财产权宝友大咖2期”于2012年6月29日成立，成立规模为35000万元(优先级资金规模不超过2.55亿元)。3期合计向投资者募集了5.0785亿元(=15285万元+2.55亿元+1亿元)。 　　2、项目抵押/质押 　　大丰城建为此次融资提供足值的土地抵押担保，抵押率50%。大丰城建以其名下已经取得土地使用权证的土地提供抵押担保，抵押土地位于大丰市东宁路东侧，地号00-26-327的商住两用，使用权面积61995平米，土地使用类型为国有出让土地，估价基准日2012年4月6日，估价基准日宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”。土估价结果为：使用权面积61995平米，商住用地，国有出让土地使用权单位土地面积价格3300元