不动产估价5.pptVIP

第四章 收益还原法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的估价步骤 第三节 收益法的特例 第四节 收益法应用举例 第一节 收益法的基本原理 土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征→不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得→将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额→该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。 (一)最一般的情形 设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率，V为待估房地产的收益价格。 假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。 (二)最简单的情形 V=a/r 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。 (三)有限年期且其他因素不变的情形 (1)资本化率大于0的情况 （有限年期修正系数） 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期有限。 (2)资本化率等于0的情况 V=a×n 假设前提：1、a每年不变；2、r=0；3、年期为n年。 有限年且其他因素不变的公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限的价格换算 例： 已知某宗收益性地产40年收益权利的价格为2500