同策—上海杨浦和平花苑创业者公寓定位策划60页.docVIP

就和平花苑的特质来看，优势资源多于软性资源，极具可塑性和潜力，如景观资源和交通资源等。但是由于本案一期已经建成，且为住宅，因此从上市销售的角度来讲，本项目要提升办公的价值并非易事。如要塑造更多的价值，必需从三个方面去做： 要将本案项目的概念用发展和办公的概念来替代 地段优势资源的全面整合 在整合资源的基础上需要添加个性化的元素 本案作为以办公为主导的项目，其核心理念包括两个层面：核心发展理念与核心主题理念。理念营造并非易事，因此我们需要在整合营销过程中突出创新操作的思路,使本案在市场竞争中独树一帜，成为大连路商务服务区的“领头羊”。 创新操作一：创业者公寓定位核心――市场调研 影响办公物业开发成功的因素很多，如办公楼市场的繁荣程度及其影响力、办公分布格局、办公物业所处区域（或CBD）的办公环境、竞争对手的实力等等。因此在操作本案时，市场调研成了成败的桥头堡。 调研种类 所需资料/研究范围 办公楼市场研究 对上海的办公楼市场作出基础分析，找出办公楼的分布格局 区域办公环境研究 对周边区域所有的办公项目产品做基本调研，如层高、标准层面积、装修标准等 竞争对手分析 包括租金、售价、竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等等 客户研究 对研究范围内客户的的个别需求、经营类型等 一、上海市办公楼市场综合研究 1、上海市办公楼市场综述 上海的办公楼市场经过十年来的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成板块区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，目前上海办公楼发展具一定特色和规模的办公区，主要分布在八大板块， 即：浦东板块 、人民广场及外滩板块、南京西路沿线板块、淮海路沿线板块、长宁虹桥地区板块、肇嘉浜路沿线板块、长寿路以及新客站不夜城沿线板块以及北外滩地区板块。 2、上海销售型办公楼市场分析 概况 可售型办公物业缺乏的历史成因 长期以来，上海办公楼市场一直是以租为主，分析其原因是1993-1995年沪上办公楼市场供应量过大超出有效需求以及1997年的亚洲金融危机的爆发，导致沪上整体办公物业租金价格较低，租户选择物业更趋节约办公成本。加之期间大部分开发商来自境外，他们看好上海的市场发展前景，更愿意保留其优质物业作为长期置业的产业，因此大部分采取只租不售的策略。 目前市场保持良性运转 而今市场回升，大部分甲级办公楼出租率都达到95%以上，租金上涨，使得办公楼销售市场逐渐转好。 沪上售价在2000-2500美元/平方米的甲级办公楼，以实际租金达到每天0.60-0.80美元/平方米计算，租金回报率将达到8-12%。因此，在中国稳定快速发展的经济环境，“海龟”或将海外的业务重心转移到上海，或在上海设立分支机构，从事IT、电子、等现代服务业自用的考虑（2）销售办公楼市场类型分析 目前上海办公楼市场的销售型办公楼，从立项上来看，大致可细分为以下二种类型产品：以商住立项的商住两用楼和商办性质的纯办公楼。从办公楼的销售形式上来看，我们又可以将它分为：租售并举办公楼、纯销售型办公楼以及带租约抛售的办公楼，我司将通过对这些物业的特征分析，了解上海可售型办公楼市场。 商住两用型的办公楼 自2000年起，上海办公楼市场开始强劲反弹。在这一大行情中，办公楼市场出现了一种既非办公楼又非公寓楼的物业项目，以“商务楼”概念冲击市场，其灵活的“小面积办公空间”，以及即可办公，又可居住的概念，吸引了大批小型企业公司。 商住两用商务楼的最大特点是，它同时具有办公与居住的功能，每户大都拥有独立的卫生间、厨房间。并且配置了办公楼所需的最基本的硬件配套及服务项目，如楼宇自控、24小时安保、通讯设备等。大批小公司（诸如律师事务所、IT、医疗器械、影视、广告、媒介等新兴等行业）完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，需求面积以100—200平方米为主，为此类办公物业的存在奠定了市场基础。目前政府为了规范房地产市场，已经取消了此种类型物业的立项。 商办性质的纯办公楼 根据调查，目前市场上大致会有以下三种类型的销售推广方式，即：纯销售型、租售并举型、开发商带租约销售的办公楼。 目前，市中心纯销售型办公物业并不多见，但从整体市场来看，与前些年相比供应量已有所加大，但一般位于市中心高品质的甲级办公楼都不会出售，也不会采用纯销售的推广形式，大部分出售的办公物业一般都位于市中心、CBD中央商务区的边缘地带，多以次甲级或乙级标准的办公楼居多，但也有部分甲级办公楼是采用纯销售的形式的，如：海通证券大厦（原银城数码科技广场）等。 采取纯销售的原因一般有以下几点： 开发商希望提早收回投资成本，降低投资风险。 在中国稳定经济环境24小时保安系统、有线、宽带、卫星通讯系统等等，但离市中心只租不售的高标准甲级办公楼的标准还有一定的距离。 同策结论：本案办公