城市房屋拆估价基础知识()标注.docVIP

城市房屋拆迁估价基础知识 ——云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司 邓贵乾 根据本次培训的时间安排，结合本次培训的特点，在此就房地产估价的一些基础知识和城市房屋拆迁评估的基本程序作一个简单的介绍。这里我们将“估价”与“评估”作为同义词来使用。 一、城市房屋拆迁评估的概念 1、什么是房地产估价 房地产估价是指由专门的机构和专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。估价目的估价结果的期望用途估价目的城市房屋拆迁估价指导意见估价目的统一表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 估价时点价结果对应的日期。估价结果估价对象在日期的客观合理价格或价值。云南省城市房屋拆迁管理规定评估时点以房屋拆迁许可证核发日为准。估价对象具体估价项目中房地产土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则。合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。最高最佳使用原则替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价被拆迁房屋货币补偿金额城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构有限责任公司合伙企业形式房地产估价机构资质等级分为一、二、三级具备二级以上资质的房地产价格评估机构，可以在昆明市市辖区从事房屋拆迁评估业务；具备三级以上资质的房地产价格评估机构，可以在除昆明市市辖区以外的其他城市从事房屋拆迁评估业务。拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋的评估与拆迁安置房屋的评估应当委托同一个房地产价格评估机构进行。一个房地产价格评估机构?拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在听取被拆迁人的意见后，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，并提供建设用地规划许可证，支付评估费用。拆迁补偿资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，拆迁补偿委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。拆迁估价报告和分户估价报告应当向被拆迁人转交分户估价报告。 分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构。建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。 4、现场勘察的注意事项 在接受委托后，估价机构须对被拆迁房屋进行实地查勘，在实地查勘过程中，拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。估价人员因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能