房地产测量分作业参考答案.docVIP

房地产测量部分作业参考答案 一、问答题 2、何谓房地产测量？其主要特征是什么？p1 房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产业管理要求和需要，对房屋及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。房地产测量的主要特征是：以权属为核心，以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点，对房屋及其用地实现“六定”，即定位、定性、定界、定量、定质和定价。 18、简述房屋共有建筑面积的分摊原则。P224 1）协议优先原则，即产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 2）受益均摊原则，即无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。 3）幢内分摊原则，即以“幢为单位”进行测量与分摊。分摊的共有建筑面积为本幢内的且只为本幢服务的共有建筑面积，与本幢不相连的共有建筑面积不得分摊到本幢房屋内，本幢共有建筑面积不分摊到它幢。 4）总分恒等原则，即共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的幢、功能区、层的权属建筑面积。 5）逐级分摊原则，即由上而下依次进行分摊。即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。 6）上位下承原则，即功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积。小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。 20、根据所学知识，简述购买期房/二手房时应着重考虑的问题。 答题要点： 1）明确购房目的，是刚需还是改善性购房，是投资投机还是养老补充，是方便工作还是子女上学等需要，选择合适的房源； 2）了解自身经济条件（如收入情况及是否稳定等），选择合适的付款方式（如：一次性付款，还是公积金贷款、商业贷款或组合贷款等），月供一般不超过可支配收入的50%。 3）根据置业类型，如果购买的是期房，则应查验开发商的销售许可证，并在销售合同中载明房号、面积、付款方式、交房日期、质量标准、验收规定、办证期限及违约责任等；如果购买的是二手房，则必须查验三证，并在合同和协议中详细载明三方（买卖双方及中介机构）的权利、义务和违约责任（包括家具、电器、水电气、清房、清户等），特别要注意：有无查封、出租、抵押、遗留的户口、居住及是否凶宅、脏宅等。 4）明确置业的地段区位、是否学区房、楼层面积、房型结构、楼盘品质及物业管理等； 5) 深入了解房地产价格近期走势及发展趋势等。 21、分析2005-2010年历次房地产价格调控失效的原因。 答题要点： 1）贫富差距扩大，投资渠道狭窄，投机氛围浓厚； 2）供应结构失调，保障房建设力度不足，管理制度不到位； 3）通货膨胀严重，购房成为抗通胀及保值增值的首选； 4）投资投机者人为炒作及跟风； 5）社会医疗养老保障不健全，个人购房作为养老补充； 6）国际环境（如金融危机、经济形势、地区局势等）的影响。 22. 从公平和稳定视角论述2010年国家对房地产调控实行“双限”（即既限购又限贷）的必要性。 答题要点： 1）安居乐业，是社会主义制度的基本要求。房地产作为人类重要的生产要素和必不可少的生活必需品，在现代社会中越来越受到人们的重视。作为土地公有制的社会主义社会，保障公民居者有其屋，让人民安居乐业，是社会主义制度的基本要求。 2）实行“双限”、多管齐下，是遏制投机、抑制房地产泡沫的需要。随着改革开放，先富起来的一部分人通过房地产运作，个人或家庭财产获得跳跃式增长。同时，由于住房保障制度的不健全，为手中握有权力的人或利益团体提供了极大地谋利运作空间，用极低的成本获取极高的个人财产。加上分配不公以及权力寻租等贪污腐败现象普遍存在，使住房沦为房产商、掌权者及富人的投机游戏，这三股势力轮番推高房价，绑架国民经济，使之陷于危险的边缘。因此，必须旗帜鲜明地限制投机，使房地产回归到合理价格区间，与社会发展和居民收入相适应。同时切实加大保障房建设力度，制定公平、公正、长效的管理制度，彻底扭转房地产投机预期，逐步实现居者有其屋，保障每一个公民的合法权益。 3）实行“双限”是科学发展的需要。我国虽幅原辽阔，但人均土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源，是人们生产、生活及社会发展的基本要素，必须科学规划、合理使用，不能任由无序发展。因此，对房地产调控实行“双限”是抑制房地产过热及过度投机，寻求摆脱商品房经济独大且极易，使房地产市场完成由单一的资本品属性市场向民生品属性市场或消费品属性市场的转变。“双限”是纠正盲目性的需要。市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。 5）实行