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房地产诉讼与仲裁操作指引 第一编 ?? ??房地产诉讼与仲裁概述房地产纠纷概述 ??房地产纠纷诉讼（仲裁）代理法律制度 ?? ??第一章房地产纠纷概述房地产诉讼与仲裁操作指引 ?? ??第一章房地产纠纷概述实践中，并非所有房地产纠纷都必须通过诉讼或仲裁方式解决。换句话说，并非所有房地产纠纷都会演变成房地产案件。这是因为，一方面，目前我国法院和仲裁机构并不受理所有的房地产纠纷；另一方面，诉讼或仲裁也不当然是解决纠纷的最佳方式。当事人遇到房地产纠纷时固然不易自然想到要通过诉讼或仲裁解决，作为律师也不应当不负责任地怂恿当事人直接提起诉讼或仲裁。房地产纠纷解决途径的确定应该是本着经济和社会效益兼顾的原则多项选择的结果。所以，虽然本书主旨是房地产诉讼和仲裁的指南，但向读者介绍房地产纠纷的一般知识和解决途径也还十分必要。本章介绍的内容是当事人准备进行房地产诉讼或仲裁前需要了解的背景知识。 ?? ??一、房地产纠纷的概念 ??（一）房地产纠纷的概念实际上，房地产纠纷这个概念意义十分宽泛。从广义上讲，应该说，当事人因房地产引发的一切权益争议都属于房地产纠纷范畴。但是，严格意义上(或者从狭义上)讲，房地产纠纷是指当事人之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。上述两种意义上的房地产纠纷，都包括房地产民事纠纷、房地产行政管理纠纷和不在法院受理范围内的其他房地产纠纷。然而，最严格意义上的或最狭义上的房地产纠纷仅指平等主体的法人、自然人以及其他非法人组织之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。这种意义上的房地产纠纷实际仅指房地产民事纠纷。许多广义的房地产纠纷，虽然都与房地产有关，但当事双方之间的法律关系并不一定属于或不主要属于房地产法律关系，因而纠纷的处理需要适用房地产法以外的相关法律、法规。比如，因某一建筑公司向建设单位追讨工程款发生的纠纷。应该说，双方债权债务关系是直接因建筑公司为建设单位建造房屋发生的。但是，这时双方争议的焦点并不针对房屋本身的权益，或者说，建筑公司无意对房屋本身主张任何权利。它主张权利的根据是双方签订并已实际履行了的建设工程施工合同。这样，解决双方争议就无须适用房地产法，而应适用建筑法和作为民法基本法的合同法。再如，张三因被从李四窗台上坠落的花盆砸伤与李四发生赔偿纠纷。如果李四并不否认自己是该房屋的主人，只是对赔偿责任的有无和大小有不同意见，这时纠纷的处理就直接适用我国民法通则的相关规定，无须适用房地产法。当然，李四也可能否认自己是房屋的主人。这样，在确定李四有无赔偿责任之前就要先解决李四是否是房屋的主人，这需要适用专门的房地产法。但是，这仍然改变不了双方争议的根本性质。因为，张三主张赔偿的理由不是李四侵害了他对该房屋的某一合法权益，而是侵害了他的人身权利。狭义的房地产纠纷，双方争议集中在对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务内容上。这时，纠纷的处理就必须适用专门的房地产法以确定双方具体的权利义务关系。比如，前文提及的建筑公司，不是作为施工人主张工程款，而是以房地产项目联建人名义主张项目销售利润。或者，建设单位否认双方是建设工程合同发包人和承包人关系，而是联建关系。这时，双方纠纷的处理就必须适用有关专门的房地产法了。有些狭义的房地产纠纷处理上也需要适用专门的房地产法，可是，争议的双方并不是平等主体。或者说，双方发生争议的基础关系并不是作为平等的民事主体之间从事民事活动中产生的民事关系，而是有关国家管理机关和作为被管理方的行政管理相对人之间的行政管理关系或者单位与其职工之间的劳动关系。前者属于房地产行政管理纠纷，后者属于不在法院受理范围的其他房地产纠纷。这两类纠纷，虽然双方对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务关系存在争议，但争议的一方并不主张该权益。也就是说，实际上，争议的一方与争议的标的——房地产并没有直接的财产意义上的利害关系。但是，由于争议的另一方是对房地产主张权益的，所以，本质上仍然属于房地产纠纷。不过，这两种纠纷往往并不是单纯的房地产法律关系，因而在处理程序和适用法律上与最狭义的房地产纠纷有别，政策性很强，应该说不是房地产纠纷的主流。最狭义的房地产纠纷的基础关系属于单纯的房地产法律关系。也就是说，当事人之间的争议直接由双方在房地产的开发、管理和交易等民事活动中产生。这类纠纷的处理首先适用作为特殊法的房地产法，在房地产法没有专门规定时才适用民事基本法，在我国就是民法通则、合同法和物权法。 ?? ??（二）权益的概念和基本分类房地产纠纷就是当事人因房地产权益引发的纠纷。一般来讲，所谓权益，就是权利和利益的合称。权利概念的含义本身就十分宽泛。比如，联合国有《公民政治和民主权利公约》。而一般纠纷意义上的权利则是指民事权利。这里及后面