房地产金融练习题答案.docVIP

第一章 名词解释 房地产:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 金融:是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。 资金清算: 是金融机构之间办理资金调拨、划拨支付结算款项，并对由此引起的资金存欠进行的清偿。 房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。 房地产金融 : 1、广义上是利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。2、狭义的是金融服务于房地产业的行为。 3、本课程的概念不包含资金清算部分的广义房地产金融，特别是指与房地产经营有关的金融行为。 开发性房地产金融服务：为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，对象为经营者、建设者 消费性房地产金融服务：为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动 市场化房地产金融服务：是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动。 房地产市场的区域性：房地产具有地区性和不可移动性，仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。 住宅合作社：是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。 房地产业：是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。 公积金： 公积金制度：是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度 简答题1、简述房地产业的特点及其重要性。 1）房地产业投资大、借款多、周期长2）房地产受区域因素影响较大 3）房地产具有投资和消费的双重性4）房地产受国家政策与城市规划影响 2、简述房地产金融的作用。 1）房地产金融是房地产业发展的保障，房地产的开发、销售等都是在金融部门的支持下进行的。 2）房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段，房地产金融被称为房地产市场的“调节器”。 3）房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。 4）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系。 3、简述房地产业同金融业的关系。 按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖： 1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强 2）房地产业与银行业相互促进 3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。 4、简述国外房地产金融发展的三种主要形式。 1）建筑业协会Building Society是房地产金融业最初的专门形态，实质是“互助”和“集资建房”，最初是地方性组织，后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构。 2）土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，其发展经历了三个阶段：a.早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众 b.中期阶段（1850-1873）取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，还是主要为本地居民服务。 c.后期阶段（1874—）中央银行成立，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。 3）公积金制度始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。 5、简述我国房地产金融发展历程。 建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段： 1）住房建设资金管理阶段（1949-1978年）计划经济时期：福利住房制度是国家将应发放给职工的住房费用，集中统一使用，建造房屋，然后分配的过程。 50年代后期提出自建公助，六七十年代国家对住房投资的重视程度继续降低，越来越重生产，轻生活 2）房改金融阶段（1978-1990年）1978年后我国开始住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段前期探索阶段企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点 3）市场化房地产金融阶段（90年代以后）房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。 6、分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。 ⑴房地产金融市场的资金来源