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第四期拟任项目经理总复习 简答及论述题： 物业管理概论 1、简述物业管理的起源和发展。 答：（1）世界的物业管理的起源和发展 起源：19世纪60年代的英国。非营利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会 发展：19世纪末20世纪初的美国。第一个行业学会—芝加哥建造管理人协会 （2）中国物业管理的起源与发展 起源：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。这是中国第一家物业公司，距今29年。 发展：1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例，1994年颁布了《城市住宅小区管理办法》，2003年6月8日颁布《物业管理条例》 2、简述直线制的特点及优缺点 答：直线制的特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。 缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。 3、简述直线职能制的特点及优缺点 答：优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。 缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。 4、如何按需设置组织机构？ 答：管理对象：规模、复杂的程度；管理要求：专业化水平、管理水平；管理原则：统一领导、分级管理、精干高效。 5、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些? 答：1.前期物业管理阶段：获取项目、前期介入、前期物业管理。2.物业管理的阶段：正常期物业管理、项目更迭。 论述： 1、试述物业管理的内容。 答：物业管理的内容：招投标、前期介入、接管验收、入住、档案建立、基础服务、达标创优、关系维护 2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。 答：1.根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式。2.确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位。3.确定人员、职责、权限。4.由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行分解经济指标、管理指标、安全指标。5.组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。 二、内外部制度的建立 简答题： 1.?简述物业管理制度建立的意义。 答：1.物业管理区域内法制化、规范化建设的需要。2.规范物业服务企业人员的需要。3.协调物业服务企业内部各部门的需要。4.规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。5.协调物业服务企业与社会各组织的需要。 2.?简述物业管理制度制定的原则。 答：（1）依法守约的原则。依法：遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法(试行)》、《劳动合同法》等法律、法规。守约：开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的,《物业服务合同》。 （2）以人为本的原则。做到公开、公平、公正，以业主自治为核心的管理制度的建立。 （3）严肃稳定的原则。严肃性：按制度做事、按制度管人。稳定性：制度切忌朝令夕改。（4）创新改进的原则。改革创新：学习创新、与时俱进。持续改进：在实践中检讨，定期修订、完善。 3.??简述用物业管理制度做事、管人的重要性。 答：（1）物业管理制度的学习、培训、教育从事项目组建落实。（2）项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范。（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧。（4）项目分包服务商的监控管理。 4.??简述物业管理制度依法守约的原则。 答：（1）依法守约的原则。依法：遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法(试行)》、《劳动合同法》等法律、法规。守约：开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的,《物业服务合同》。 5.??简述物业管理制度内部制度的内容。 答：1.人力资源管理制度。（1）机构设置（2）管理原则（3）员工守则（4）聘用、任免（5）职位说明书和工作流程（6）考勤管理（7）培训管理（8）考核管理（9）奖惩规定（10）工资待遇（11）员工更衣室、食堂等后勤部位管理规定。（12）员工满意度的调查（13）员工对主管以上负责人的民主测评 2财务管理制度（1）财务现金管理制度（2）财务备用金管理制度（3）银行存款管理制度（4）发票、凭证使用规定（5）施工保证金、相关押金管理规定3、物资采购供应制度（1）物资采购计划编制和审批管理规定（2）物资采购管理制度（3）物资验收、入库管理制度（4）物资库房管理制度（5）物资采购报销制度4.档案管理制度（1）档案的分类、收集和整理（2）档案的密级（3）档案保管部门（4）档案的借阅及复制（5）档案的保存期限（6）档案的销毁 简述项目