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南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义 物业配套设施的管理 ——陶国明 第一章 为什么要加强设备管理知识的学习？ 提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业发展对人才的需求。 例⒈ 招聘的感想 例⒉ 顾问项目经理的确定 管理处经理的长、宽、高： 长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心 宽：具有较强的专业知识和相关专业技能 高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力 提高服务质量，降低服务成本。 例⒈ 冷却水管过滤器的拆除。 例⒉ 空调水温的设置，空调主机的 通炮，末端设备的清洗。 安全高效运行的需要 例⒈ 高压柜避雷器坏 例⒉ 锅炉房排污事故 例⒊ 工行顶部变风量跑水 第二章 物业配套设施设备的种类 供配电系统 变压器——高压配电柜——低压配电柜——电容柜——直流屏——发电机——楼层配电柜——控制柜 给排水系统 地下水池——生活水泵——供水箱——供排水管——各种阀门（减压阀、闸阀等）——潜水泵——生活污水处理装置——化粪池 电梯系统 使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯 运行速度： 高速梯 2.0米/秒以上 快速梯 1.5米/秒 （少数高层住宅用） 低速梯 1.0米/秒 （住宅选用较多） 空调系统 中央空调 供冷 空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）——冷却水泵——冷冻水泵——分集水器——冷却塔——末端设备（变风量、风机盘管） 供暖 锅炉（蒸汽、热水）——软水器——除氧器——地下油罐——日用油箱——给水泵——热水循环泵——冷凝水箱——排污箱 通排风系统——新风机——排风机 民用中央空调 开利、海尔 民用锅炉 AO史密斯 分体空调 制冷靠R22，制热靠电炉丝 消防系统 消防联动控制柜——消防报警主机——烟感温感探测器——湿式报警装置——消防喷淋泵——气压罐 消防灭火装置——消防泵——消火栓——消防接合器 消防排烟——消防正压送风——消防卷帘门 1211气体灭火装置—控制主机—N2气瓶组—1211气体瓶组 消防应急广播——主机——楼层广播 常见喷头： 红色：68℃ 绿色：93℃ 防盗报警系统 控制主机——探测器——门磁开关——紧急按钮——声光报警器——键盘控制器 种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器 电子巡更系统 操作软件——数字采集器——电子巡更棒——巡更信息钮（接触式和非接触式） 门禁对讲系统 对讲分机——读卡器——指纹仪——电控锁——门磁探测器——门禁控制器——出门按钮——对讲主机——控制中心系统操作软件 监控系统 黑白/彩色摄像机——多画面处理器——画面分割器——视频分配器——矩阵控制器——录像机——监视器电视屏幕墙——数字监控硬盘录像主机等 停车场管理系统 自动发卡机——入口控制器——车辆感应器——入口自动道闸——自动读卡机——出口控制器——车辆感应器——出口自动道闸——自动收费管理系统 建筑防雷系统 建筑物的防雷装置 接闪器——引下线——接地装置 建筑物内的防雷装置 电源避雷器——信号避雷器（为放电管） 游泳池供水系统 循环泵——加热器——消毒装置——沙缸过滤装置 第三章 物业配套设施 一、设备的管理 1、编号 通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。 设备编号常用的方法： XX XX XX XXX 设备序列号（001，002003，……999 设备所在楼层（B1，B2，1，2……） 设备分类代码（示例见下页） 大厦/小区代码（GE-金鹰国际商城 HZ-汉中新城） 例：G E — J K 0 1 0 4 3 设备分类代码编号示例 变压器 BY 高压配电器 GP 柴油发电机 CT 低压配电器 DP 避雷针 BL 配电箱 PX 照明灯 LD 电机 DJ 2、编制台帐 内容包括：系统分类 安装地点 设备编号 始用日期 设备名称 数量 出厂编号 价格 规格型号 维保单位 制造厂家 联系人 技术参数 联系电话 3、制定制度 包括安全运行、岗位责任制、定期巡回检测等制度。 例：机电设备操作通用规定 三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求 三好 1. 管好 1）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备； 2）操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护等装置完好无损； 3）设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事务必停机断电； 4）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。 2.用好 1）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备； 2）操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放工具、文件等； 3.修好 1）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态； 2