市物业管理调查报告.doc

市物业管理调查报告 根据总队商服处的要求，**队从物业管理公司和业主两个层面，对**市物业管理情况开展调查，并提出合理化建议。 一、 基本情况 本次调查走访了凤凰小区两家物业公司，属于老旧小区。以问卷形式访问了10家住户，其中居住在普通商品房住宅小区9户，经济适用房住宅小区1户。 （二）物业管理公司反映的情况： 1.业主委员会均已建立，但是没有建立专项维修资金制度。 2.公司的主要盈利平衡点包括收取物业管理费、存车费和车位出租费。 3.小区的物业管理费收取比例可以达到90%，小区绿化主要由物业公司负责。 4.小区的车位情况比较紧张；业主的房屋修缮都为自主维修，费用由业主自理。 二、存在的主要问题 （一）物业管理不规范，服务水平不高。 物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的业主对物业公司应该收取哪些费用，收费标准是多少，开展了哪些项目的服务，收取的费用是如何使用的都不清楚。这一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。 （二）专项维修资金制度建设不利，业主房屋修缮困难。 走访的物业管理公司均没有建立专项维修资金制度，直接导致业主的房屋修缮出现困难。物业公司和开发商相互推诿，推卸责任，很难为业主解决房屋修缮的问题。实际的情况是，由物业管理公司聘人帮助业主修缮房屋，而费用全部由业主自理。此种情况常此以往，必然加深业主与物业公司之间的矛盾。 （三）老旧小区基础条件差，管理不规范。 我市老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。 （四）物业企业准入不规范，缺乏相应的机制。 我市的物业管理公司大多数是由小区开发商招商而来，业主参与程度低，各方面信息都不知晓。而大部分物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。 （五）业委会成立难，群众参与度低。 由于物业管理在我市还处于发展初期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。 三、解决物业管理问题的几点建议: （一）进一步理顺体制，增强管理效力。 物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府可以把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；制定一系列利于物业行业发展的规章制度，并加大政策扶持力度，从根本上改善物业行业的生存环境。 （二）政府主导老旧小区改造，逐步解决问题。 政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市，由于对物业市场的认识、管理以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。 （三）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。 在全市范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。 社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的