《天泓山庄开发投资方案》展示2010.doc

静园开发投资方案 （天泓山庄项目） 策划指导:陈林杰（副教授、高级经济师） 项目组名: 勇往直前 成员名单: 马继云、黄瑾、肖亮虹、刘静、江红兵、罗良、陆海洋、周科学 报告时间：2009年3月10日～6月20日 目 录 第一部分：项目背景 第二部分：市场分析 第三部分：地块风险分析报告 第四部分：投资方案设计 第五部分：地块融资与投资报告 第六部分：投资分析 第一部分 项目背景 项目地址，栖霞区环陵路1号。占地面积200000平方米自美国危机以来，一场世纪性的经济大危机席卷全球，股市出现暴跌、持不稳定的局面，国际贸易呈现萧条局面，在这样的经济环境下，不同的行业出现了相当程的困顿、萧条状况2008-2010年，不管是世界范围还是中国的经济形势，都是最为困难的，鉴于中国当前的经济结构、经济变革措施、已有经济基础，我认为在克服经济危机、恢复市场信心的挑战中，中国相比而言更有优势性。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2008年1-8月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。根据权威数据统计2008年1-8月中国房地产开发投资实际完成18430.0亿元，比2007年14275.7同比增长29.1%；其中：住宅投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长31.7%；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长21.7%；办公楼投资总额62434，比2007年同期增长0.1%，商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长17.4%。商品房屋施工面积2316079.4千平方米，比2007年同比增长21.7%； 竣工面积 233714.5千平方米 ，比2007年同期增长 12.2%；销售面积 345922.8千平方米，比2007年同期降低14.7%；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长 26.8%。全国经济一体化过程中，南京的特殊区位将促使其经济辐射与联络功能大幅提升，使其面临更大的发展机遇。但是市场仍旧处在低迷期、市场信心的恢复不是一朝一夕的事，它不可能靠一时间的政策变化、政府举措而改变，而立竿见影的，有一个缓冲的时间差。城乡差距扩大，收入分配越来越不公从1985年开始，以市场为导向的改革全面推向城市，带来国民经济的快速增长，但是农村的增长相对滞后，到2004年城乡的收入差距已经增加到了3.2：1。而且，即使在城市里，收入格局也不断分化，以衡量收入分配公平程度的指标——基尼系数来看，一般认为如果达到0.45就到了收入不公的警戒线，但是根据一些学者的研究，我国已经达到0.48。即货币资金融通活动的场所,一般承办同业拆借、票据贴现、证券交易、外汇调剂等业务。也指货币资金融通关系的总和。我国的资金市场发展迅速,目前已初具规模。2009年一季度,金融市场总体运行平稳。3月份,银行间市场债券发行量增加;市场流动性总体充足,银行间市场同业拆借和债券回购量较上月均有不同程度增加,货币市场利率小幅下行并维持低位;现券交易量增加,银行间债券指数和交易所国债指数略有回升,国债收益率曲线中短端增陡;3月份,股票市场指数宽幅震荡并有所回升,成交量有所减少。 （单位：年利率%） 项?????? 目 2008年12月23日 一、短期贷款 　 ??? 六个月以内（含六个月） 4.86 ??? 六个月至一年（含一年） 5.31 二、中长期贷款 　 ??? 一至三年（含三年） 5.40 ??? 三至五年（含五年） 5.76 ??? 五年以上 5.94 三、贴现 在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点 四、个人住房公积金贷款 　 ??? 五年（含）以下 3.33 ??? 五年以上 3.87 五、信托贷款 由委托双方在不超过同期同档次贷款利率水平（含浮动）的范围内协商确定 六、租赁贷款 按同期同档次法定贷款利率（含浮动）执行 七、罚息水平 　 ??? 1.逾期贷款 在合同利率水平上加收30%-50% ??? 2.挤占挪用贷款 在合同利率水平上加收50%-100% 个人无抵押无担保贷款贷款额度为最高20万贷款期限短则6个月，最长可达4年。最快周期4个工作日成贷款条件:工作单位满6个月,月工资收入在3000元以上个人住房抵押/按揭贷款业务：期限长: 1.抵押类:最长10年 2.按揭类:最长30年 成数高: 1.抵押类:最高七成 2.按揭类:最高八成 利率低: 1.抵押类:最低可执行基准利