上海金石宾馆营销投标方案_1.ppt

目 录 公司简介 经典案例 代表个案操盘介绍 专案小组人员名单 市场篇 企划篇 价格篇 附件 市 场 篇 宏观市场与区域房地产市场研判 区位解读 东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口 长江与东海在此连接 正当我国南北弧形海岸线中部 交通便利，腹地广阔，地理位置优越 城市经济 城市格局 城市格局 中心城 中央商务区 政治经济文化中心 公共活动中心 城市规划 “多核、多轴”空间布局结构 中心城 是上海政治、经济、文化中心 新城 新城是以区（县）政府所在 城镇、或依托重大产业及城 市重要基础设施发展而成的 中等规模城市 城市交通规划 上海步入了中心城与新城多轴、多核发展的时代 漕河泾板块成为徐汇区产业发展核心 轨道交通促进区外人口导入，改善区内交通 区域解读 徐汇区位于上海市中心区的西南部。 东与卢湾区比邻 与浦东新区隔江相望 西与闵行分界 北与静安区、长宁区接壤 徐汇区辖12个街道、1个镇：天平路街 道、湖南路街道、斜土路街道、枫林路街 道、长桥街道、田林街道、虹梅路街道、 康健新村街道、徐家汇街道、凌云路街 道、龙华街道、漕河泾街道、华泾镇。 区域格局 徐汇区主要产业格局分布： 漕河泾新兴技术开发区 徐家汇知识文化综合商务区 铁路上海南站现代交通商贸服务区 区域格局 格局解读： 漕河泾新兴技术开发区。主要功能是信息通讯、生物医药、新材料等高新技术产业的研发和制造，以及生产性服务业等。 徐家汇知识文化综合商务区。主要功能是现代服务业集聚中心、商贸中心、文化体育活动中心、信息产业集聚区等，体现城市副中心的繁荣和繁华。 铁路上海南站现代交通商贸服务区。主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心、创意产业等。  漕河泾园区概况 园区地处徐汇区南部 开发区总规划面积14.3平方公里 拥有中外高科技企业800多家，其 中外商投资企业300多家 1991年被批准为国家级高新技术产 业开发区 上海南站现代交通商贸服务区概况 徐家汇知识文化综合商务区 区域经济 本案依托徐家汇成熟的商业配套 引入上海南站、漕河泾的客源人群 上海大市－市场供应 上海大市－价格状况 市区市场－发展轨迹 市区市场－区域结构 板块分布 板块介绍 人民广场CBD 作为传统的核心CBD，以及轨道交通枢纽型商业中心，目前已有十多家大型商场，数十家知名企业总部和上百家物流、贸易、信息产业、网络等企业落户于此，以来福士广场为代表的甲级写字楼，其租金水平已经达到了13元/平方米/天，其中在售型甲级写字楼均价在48000元/平方米左右。 徐家汇CBD 该区域作为上海最成熟的城市副中心，繁华度较高，但目前高档写字楼较少，大部分租金价格在6-12元/平方米，早期主要有美罗大厦，目前较新的以港汇广场为主要代表，租金在10元/平方米左右。目前，徐家汇中央商务区写字楼入驻率在95%左右。 板块介绍 南京西路CBD 南京西路沿线聚集了较多的高层办公楼，同时租金始终保持较高水平，区域内拥有多幢顶级写字楼，如恒隆广场、中信泰富广场、嘉里中心等，租金报价基本在8-15元/平方米/天，目前市场放量买卖的单元数量较少，入住率将逐步合理化，空置率将小幅下降。 淮海路CBD 淮海路商圈办公楼主要集中在淮海中路沿线，办公的企业大多为国内和国际的知名企业，行业性质则多为信息咨询、广告、保险以及投资等。该区域办公楼分布较为集中，选择范围较大，租金在7-12元/平方米/天，该区由于是成熟的商圈，因此出租情况良好。 板块介绍 陆家嘴CBD 这块面积1.7平方公里的地区，规划建有42幢甲级写字楼，区域拥有百余家跨国公司和金融机构，上千家贸易、投资和服务型企业。该区域一度成为上海炙手可热的办公区域，租金曾高达20元/平方米/天。受到全球金融危机的影响以及外资的撤离，使得该区域内目前空置率较高，租金回落幅度较为明显。 虹桥CBD 虹桥商务区是上海最早成形的CBD，租赁虹桥写字楼的企业，主要来自制造业、技术咨询业、教育培训业等行业，也有一批外地政府、企业驻沪机构、吸引这些企业租赁的，主要是虹桥的便捷交通和比较低的商务成本，目前虹桥地区租金在3-5元/平方米，相对其他的区域，租金升幅缓慢。 区域板块发展 板块现状 区域规划 区域发展分析 市场供应 楼盘分布 楼盘信息 规划和开发 规划和开发 产品发展分析 产品分析 产品分析 产品走势 面积分析 面积分析 价格分析 价格分析 价格分析 价格分析 价格分析 客源分析 客源行业分析 客源企业性质分析 客源需求分析 客源配套需求分析 客源现有办公面积分析 客源现有办