石家庄蟠龙湖项目及可行性研究市.pptVIP

天山集团蟠龙湖项目 谨呈：河北XX房地产开发有限公司 　　汊河、滹沱河位于城北107国道一侧，距市区约20分钟车程，是市区 面积最大的湿地和水源供应地。政府近阶段对此片区治理力度较大。以 后此地将成为低密度的休闲居住区及当前全市最大的别墅区之一。 　　区域重点项目:主要是江南新城·国墅，07年10月开盘，300多套联排 为主的别墅均价约5500元/㎡，销售率在90%以上。 该项目依托近距离城 市交通网和休闲生态环境，很可能为石家庄高端群体的聚居之地。 　该项目与本案相比优势主要是交通较便利，且区域规划、项目规模与品 质较优，是本案较强大的竞争对手。 2、滹沱河、汊河片区特色 三、同类型市场板块分析 片区竞争 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 　　温塘距石家庄约2小时车程，是周边发展知名度和成熟度相对较高的 二居市场。如今各类自温泉品牌衍生出的第二居所遍布，吸引了石家庄 及周边县市、甚至吸引了太原、京津的客户慕名而来。 　　本片区主要优势:温泉及临近西柏坡的旅游带来较大影响。不足 之处一是距市区远；二是配套不成熟；三是品质低；四是规划欠佳。因 而形成了总价低、销售较好、但品质低、入住率低、配套差现象，是石 市初级二居市场代表．片区主要楼盘有阳光河谷、神池花园、水印长滩 等十多个项目。价格1500到3000之间不等。均价约2200元/㎡ 　　与本案比，此片区优势主要是价格低，并有温泉品牌的知名度 3、平山温塘片区特色 三、同类型市场板块分析 片区竞争 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 栾城位于石家庄市东南方向，京珠和青银高速及308国道都在此交 汇，距107国道也近、因交通便利、距市区较近，成为了近年来石家庄 郊县地区中房地产市场发展比较火爆的区域。 主要项目:卓达·太阳城，距南二环路仅7.5km，交通较便利。项 目占地广、规模大，远景建设规模2000万㎡, 人口约50万的新城市样板 目前一期基本销完。售价4000-7500元/㎡ 之间，均价约5000元/㎡ 与本案相比，此片区的优势主要是交通便利，规模较大，品质与配套也 较好，产品形象与知名度都较高。不足是山水资源欠缺。 4、栾城片区特色 三、同类型市场板块分析 片区竞争 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 目前二居市场中，滹沱河片区综合指数较高，比如规模、建筑品质、 均价和销售率；栾城片区其次，龙凤湖居中，蟠龙湖再次之，温塘因 资源、建筑品质及交通等方面都较差，因此综合指数最低。 本项目所在蟠龙湖片区的交通和配套等较差，综合指数不高。但占据 二居产品的核心优势——资源，因此升值潜力巨大。 三、同类型市场板块分析小结 片区竞争 低 中 高 栾城片区 均价 建筑品质 销售率 生活配套 入住率 滹沱河片区 龙凤湖片区 蟠龙湖片区 温塘片区 景观资源 交通 规模 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 竞争格局扫描 片区竞争 小结 整体特征 　商品房产品较单一，趋同化较重，随着房地产市场竞争加剧使市场划 分更细。如乐模、优盘等居家办公型住宅及公寓等有个性的楼盘增多 2、开发模式向复合型转变　 　复合开发模式是当前一大趋势。商业、会所、餐饮、公寓等为商务提 供完善配套，提高了商务活动效率。同时商务部分又为商业、公寓部分 提供有效客源形成一个完善的商务链，互补而共生。目前在建的中宏汇 景国际、名门华都、金世界等项目都采取了这种开发模式。 1、产品呈现出多元化均势 小结 0７年区域市场概况 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 3、促销方式丰富 受新政影响，开发商出于资金回笼需求，“打折”“优惠”“送礼” 等方式频现市场。去年10月以来，中基·礼域、金正·缔景城、优盘、 名门华都二期相继开盘，甚至很多在去年就宣告“售罄”的楼盘，都推 出了新房源。07年末、08年初新项目产品供应将呈现豪宅与小户型并驾 齐驱，中户型产品相对较少的产品类型格局 4、受全国大市影响，岁末成交量下滑50%以上，但降价不明显 小结 0７年区域市场概况 竞争格局扫描 整体特征 片区竞争 小结 建设总量：08年规划建设各类住房39044套，建面342.22万㎡。其中套型建面小于90 ㎡的住房32344套，建面260.22万㎡ ，占总建面76% 商品住房建设规模：商品住房29100套，建筑面积283万㎡ 。其中套型 建面小于90 ㎡的商品住房22400套，建面201万㎡ ，占该总建面的71%。 保障类住房建设规模：经济适用住房9100套，建面55万㎡ ，套型建筑 面积60 ㎡左右。建廉租住房844套，建筑面积4.22万㎡ ，按商品住房总建 筑面积的1.5%进行配建，套型建筑面积50 ㎡ 。 土地供应：各类住房建设的土地供应总量为178公顷，其