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2014烟台楼市，成王败寇几家悲愁 文 / 山外山策划 2014年房地产行业没能延续上一年红火的局面，烟台地产依然销烟四起，群雄逐鹿，万科、中海、保利、中铁、万达等十余家一线资本大鳄虎视眈眈，祥隆、万泰、烟建、万光等知名地产商领衔本土势力分庭抗礼。现在回过头来看，这一年更像是行业调整年，如果以此为分水岭，那么我们能够看到烟台市场正在经历的几个转变，地产经营由小规模开发模式向大手笔品牌化运作转变，传统被动的坐销模式向主动的渠道拓展转变，供需双方由感性认识向理性思考转变。因此我们不能将这一年定义为失败的一年，行业发展到某种阶段，必然要经历蜕变重生的洗礼，烟台地产正在经历着由简单粗放到精细化操作的时代变革。 土地市场热情锐减，供需双降跌入低谷 2013年住宅市场供需两旺，带动土地市场极高的活跃度。然而2014年，房产市场销售遇阻，严重打击了开发商的拿地热情，归根结底，资金压力、商品房市场前景不明以及较高地价同开发商利润需求间的矛盾影响了土地市场的热度，使得2014年成为最近几年供需最少的年份。根据山外山市场数据统计，2014年烟台土地供应、成交总建筑面积分别为485万㎡和405万㎡，对比2013年分别下降68%和70%。 土地作为房地产市场上游环节，其活跃度很大程度受制于下游市场的影响，9－11月是最为尴尬的时期，仅仅是11月份1宗0.1万㎡的成交量，上半年房产市场后遗症在这一阶段集中爆发，虽然12月份成交量拔高，但仅有牟平区某企业一家独大，难掩土地市场萎靡的局面。 各区的拿地热情差异极大，牟平区和福山区把持着超过80%的比重，极低的价格是吸引两区开发商争相抢地的重要原因，但未来两地所面临的境遇却大不相同，虽然同样是低地价，产品销售价格也低于其它城区，但福山以靠近老城区的区位优势，更有利于销售去化。而牟平区则应重新加以定位，拿出更具说服力的卖点，否则会出现产品大量积压的严重后果。莱山区土地市场“零供应、零成交”，一方面土地价值节节攀升，难以满足开发商的利润需求，另一方面反映出开发商“维稳”的心态，在经历几年持续开发之后，对市场有把握更加明晰，策略实施更加成熟，去库存依旧是市场主旋律。 市场遇冷导致开发商资金周转严重困难，特别对于成长中的本土开发商而言，现金储备量十分有限，一旦资金链断裂，未来发展则无从谈起。反观中海、万科这些实力雄厚的大开发商，有抗御风险的经验和资本实力，在恶劣的市场条件下，更有利于扩张性发展。而一旦市场好转，本土开发商即便恢复元气也恐难在短时间内收复失地。 西强东弱，冰火两重天 以开发区、福山区、芝罘区为代表的中西部市场，成为房地产市场主战区，无论从供应还是成交量上，都对东部地区保持了很大的优势。 芝罘区――区位优势成就烟台销冠。作为烟台经济中心，芝罘区在售项目总量六区最多，尽管成交价格高于烟台市总体均价，但传统区位优势依旧保持对购房者的吸引力，依靠万科御龙山、山水龙城、保利紫薇郡等劲销项目成为6区首冠，其中万科御龙山更以10.8亿元销售额成为烟台销售冠军项目，一线房企大鳄入侵正在打破烟台市场的传统格局。 开发区――最大供应量依托自身消化力。开发区供应量列全市之首，主要来自星颐广场、星海湾、依云小镇、天马相城、星汇金沙等项目。与其它区域相比，开发区自身有着极强的消化能力，城区经济力量和工业实力吸引大批务工人员从业定居，同时以星颐广场、富饶中心为代表的一大批综合体项目正在崛起，注入新的活力。 福山区――低价分流周边客群存量最少。由于城市化进程加快，中西部三区已经实现无缝对接，福山区更像是芝罘区的卫星城，越来越多的人选择业在芝罘居在福山，看中的正是福山低房价和便利的交通。综合供销数据，福山区存量是六区最少的，近几年住宅大卖，也被开发商看好，推动了福山土地市场的繁荣。 莱山区――品质大盘集中支撑最高房价。作为烟台新政治中心，莱山区的发展潜力和居住环境一直被看好，是众多改善型客户的首选之地，在经历了前几年的海景房、豪宅热之后，近些年不断涌现首改品质楼盘，丰富了客源结构。山外山市场数据显示，莱区山是唯一供销比小于1的区域，风险等级下调，体现开发者对市场供需平衡的醇熟把握和营销策略的成熟运用。 高新区――中海国际一枝独秀。高新区人口不足、配套薄弱，对客户吸引力有限，众多项目你争我夺，僧多粥少，形势严峻。而中海国际社区的强势杀入，瞬间改变战局，以价换量的策略为高新区带来巨大震动，同时以10.5万m2成交量，占据烟台商品房项目成交面积榜首。 牟平区――需求不足销售垫底。牟平区的项目数量仅次于芝罘区，但去化能力却排名六区之末。更致命的是，连年供需比例的严重失衡已经积淀了巨大的库存量，在价格已经探底的背景下，这一区域的前景令人堪忧。 逆市交火，实力决定战局 有人说，过去十年是中国房地产十年黄金期。的确，地产行业由计