北京星河城三期商业策划报告-64DO.docVIP

星河城商业策划 目 标 一：星河城商业策划的目的 二：星河城社区商业的类型与作用 【星河城商业策划的目的】 1.1 促进销售，提升项目形象，完善星河城产品。 消费者买的什么？是房子，是居住，是生活的一部分。 开发商卖的是什么？是房子， 是居住环境，是生活环境。 设计优秀的户型+良好的小区规划+合理的商业配套=满足消费者需求的居住环境 按行销观念只有满足需求才能获得利润，社区商业是居住环境的一部分是开发商满足消费者必不可少的部分。 星河城总体规划建筑面积112万平米，规划总户数6132户，三期G地块总体规划建筑面积50万平米，规划户数3882户，预期入住总人口将达到17000余人，商业配套设置的合理与完善与否关系到业主的生活品质，关系到星河城产品的品质，关系到消费者的消费取向。 在西南板块整体房地产价格飙升的市场背景下，项目之间的竞争将是一个全方位的竞争。根据消费者关注度的不同将在户型、社区的规划、交通条件、商业设置、社区文化品味等多方面竞争。 星河城作为百万平米规划的大社区，商业配套设施的完善和合理的规划能够直接带动住宅的销售。 另外，因为星河城项目较大，住宅分布的条件差异性较大，很容易造成产品价值会有比较大的差异。社区商业元素的加入，将会有效的平衡这种差异，住宅、景观、商业将会更有效的区划环境，使整个项目更有机的融为一体，平衡个体价值差异，可以解决外围住宅、低层住宅难销售的问题，尤其是沿街塔楼部分的低层住宅较受冷落，而如果有较好的商业设施，则容易实现市场推广。 因此，对商业面积的合理规划与一个较好的远景描述会保证住宅部分的销售顺利进行；此外，考虑商业物业的特点提出一个相对合理的考虑到业态组合，管理招商，资产收益等方面的商业规划将保证一个相对稳定，优秀的居住环境。满足社区居民生活需求，提升项目的品质，创造品牌。 1.2 保证社区生活品质,提高业主对星河城产品及品牌的认可与拥护 星河城提供的不仅仅是一个家庭的住所，而将是一个更好，更舒适的生活环境。在社区中，业主的各种需要将被满足。 生活必需品、餐饮、娱乐、社交、….. 因为人的社会性，社区商铺往往是一个社区中最具人气的场所。一个商铺或商业中心对社区的活力影响是很大的，社区商业为业主提供了娱乐与社交的场所，而社区的旺盛人气则为商铺提供了消费支撑，所以作为百万平米大规模社区的星河城，其商业的合理配置将是其成功的重要基础。 1.3 挖掘社区商业价值、实现商业盈利 星河城112万平米，预期社区居民达到17000余人，自然会带来相当的人气。众多的小区消费者的生活购物及其它方面的需求，代来巨大的商业机会。合理的规划商业配置，最大限度的满足小区业主的需要，实现最大的利润。在这个经营循环中，合理的环境布局，合理的商业业态的安排与平面排布对经营的市场前景相对较为重要。 选最适合的业态--做合理的布置--得到最大的商流--最大的利润结果--最好的资产收益 【社区商业的类型与作用】 社区商业则是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。 社区商业的优势，设施比较齐全，极大地方便了居民的生活。社区商业具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。它利用地缘优势，及时、准确、全面地了解居民的需求动态，通过科学组织生鲜、日杂等日常生活用品，合理安排服务设施如银行、邮政、电信、医疗中心等公共事业，干洗、裁剪、餐饮等日常服务设施，以及滑冰场、电影院等娱乐设施。从而满足了人们“一站式”购物的要求， 既节约了居民的购物成本，又避免了居民长途驱车购物的麻烦，为居民的生活带来极大的便利。 业态多样化，改变了社区商业的布局。社区商业不仅有百货、超市、便利店、折扣店、仓储店、等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅满足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民生活质量。 投资前景看好，催生了新的商机。社区商业的开发建设正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，带来了许多新的商机。一般来说，商业用房的成本和纯住宅用房的成本差不多，但其利润却比住宅用房高很多，合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1：2或1：3，广州是1：6。同时，商业用房的集中配套带来的不仅仅是价格上的收益。集中的商业配套使得资源配置更合理，