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实务答题制度支撑 《物权法》建筑物区分所有权 《物业管理条例》 《物业承接查验办法》 《住宅专项维修资金管理办法》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《物业服务收费管理办法》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《电梯应急指南》 《最高人民法院司法解释》 《业主大会和业主委员会指导规则》 2013试题 案例一 ① 建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续； ② 拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作； ③ 地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理； ④ 因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。 16、对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分） 案例二2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。 、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分） 、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分） 、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分） 案例三5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。 、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分） 2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。（7分） 、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。（6分） 案例四10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。 、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分） 2、，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分） 、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）（8分） 某住宅小区刚入住两年，前期物业管理由建设单位选聘的甲物业公司担任，该小区业主大会成立后决定解聘甲物业公司，选聘乙物业公司实施物业管理，并书面通知了甲物业公司准备办理撤管手续，准备移交。 现场交接时，乙物业公司派出项目经理一人，在甲公司陪同下观察了物业共用部位及共用设备设施的运行情况。观察结果是除了部分屋面漏水外，其他基本正常。对于屋面的漏水，双方认为处在保修范围内，应由开发商承担保修责任，未列入移交范围之内。 资料移交时，甲公司移交了开发商提供的前期物业管理资料，并称业主入住资料属于短期保存的范围，已经进行销毁。 费用移交时，甲公司提出部分业主以为实际 居住为由，拖欠物业费，致使物业公司经营亏损，希望以小区的楼内广告收入抵偿所拖欠的物业费。 接管后，乙公司便陆续发 现电梯存在故障，并支出了大量维修费用。 分析以下问题： 16、本例的承接查验的作法是否正确？并简要说明理由（3分） 17、对于屋面漏水的问题，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简要说明理由（4分） 18、物业资料的移交应包括哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置业主入住资料的做法是否符合档案管理规定？简要说明理由（6分） 19、部分欠费业主的欠费理由是否成立？简要说明理由。甲公司提出的以广告费收入抵偿欠费的做法是否合理？请列出两条你认为恰当的处理方法。（4分） 20、你认为可以从本案例吸取教训来改进物业承接查验工作？简要说明理由（8分） 案例二： 某小区2000年10月组织业主入住。入住工作由开发商组织办理，物业企业协助。小区尚有15套商品房尚未销售。另有