城市土地价格管制存的问题与解决对策 2.docVIP

城市土地价格管制存在的问题与解决对策 【摘 要】：当今时代城市土地价格管制存在一些问题，例如公告地价制度不完善，最低限价制度的规定流于形式，城市宗地地价构成缺乏科学性。为了改善城市土地价格管制，采取了一定措施，主要有完善城市地价体系，建立城市基准地价、标定价定期更新和公布制度，建立土地成交价格申报制度，健全土地价格砰估及其管理制度，建立土地价格动态监测与分析制度，建立土地交易许可证制度，建立土地交易申报制度，建立土地交易监视区制度，建立地价预警制度，建立土地交易优先购买权制度等措施。这样子才能有利于城市土地价格管理。 【关键词】：土地价格；土地价格管理体制；问题；对策 引言： 由古典经济学的地价理论奠基人之一威廉·配第指出土地价格定义为一定年期的地租总额到马克思主义地价理论的以劳动价值论为基础的地租和地价理论。随着到了20世纪下半叶以来世界科技的迅猛发展和经济快速发展，经济理论以及土地价格理论都有所深化以及发展，但同时由于面对这种形势，因此也显现出我国城市土地管理制度也有一定的问题，去需要改进。例如公告地价制度不完善，最低限价制度的规定流于形式等等这些问题需要改进。因此我们可以采取完善城市地价体系，建立城市基准地价、标定价定期更新和公布制度，建立土地成交价格申报制度，健全土地价格砰估及其管理制度等等措施来加以改进。 1、土地价格和土地价格管理的相关概念 1.1土地价格 土地价格的内涵是在正常市场条件下，土地在未来年期所能提供的土地纯收益的资本化价值。 1.2地价管理的相关概念 完整地价管理包括建立完善的土地价格体系、制定有效的地价管理制度、实施正确的地价政策。 并且主要有土地估价制度，土地估价机构和估价人员的资格认证制度，基准地价和标定地价定期公布制度，城镇地价监测公布制度，土地供应计划制度和土地储备制度，土地交易最低限价制度。 1.3城市土地价格管制的原则 地价绝对水平的高低，主要取决干两大因素，一是土地单位面积上所凝结的剩余价值总量，而这与生产力水平、国民收入水平相关；二是土地所有者和投资者分割剩余价值的比例，这个比例的大小与土地供求关系相关。确定具体地价水平，应坚持以下原则： （1）保持土地价格基本平稳、适度上升的原则。 由于土地供应的有限性和土地需求的无限性，导致地价不断上涨，所以就要通过价格管制以确保其基本平稳、适度上升。至于何谓适度，应与国内生产总值的增长速度同步，在选择地价变化指数时，可以用国内生产总值的增长速度作为参考。 （2）维护土地交易双方合法权益的原则。 对土地所有者来讲，地租地价越高越好；对土地使用者来讲，地租地价越低越好。由于土地供应具有垄断性，这就要求国家进行土地价格管制，实行适度地价政策，使土地交易双方能够得到合理的利益，既有利于节约使用土地资源，又利于土地开发利用。 （3）对不同用途的土地实行差别管制的原则。 根据国家土地供应政策与产业政策，对不同用途的土地实行不同价格。具体为：(1)土地转为非农用途时的价格应该提高，并按新用途来支付地价。这既是国际通行作法，也是保护耕地的主要经济措施。所有的非农建设用地并不都是国家建设用地。今后，不管谁投资都要按新用途来确定农地征用价格。(2)别墅和高档住宅的地价和楼面地价都应该高于普通住宅用地。别墅区的容积率一股在0．5左右，而普通住宅区的容积率都高于1，因为楼面地价=地价÷容积率。(3)对工业用地实行低价，并且各地工业用地价差不宜太大。(4)普通住宅用地实行低，但对供中高收入阶层人员的住宅用地，价格可以随行就市。 2、城市土地价格管制存在的问题 为了有效调控城市地价，我国先后实行了一系列城市地价管理制度，主要包括地价公告制度、最低最高限价制度、优先购买权制度、地价申报制度、土地增值税制度、地价评估制度、地价评估人员及机构资格认证制度等，这些制度从行政、经济、法律三个方面实施地价行政管理，对于建立规范有序的我国地价运行机制具有积极意义，但离有效调控城市地价的要求还有一定的距离。主要表现为： 2.1公告地价制度不完善。 具体表现为：现行基准地价和市场价格有一定差距；基准地价不能真实地反映出具体地块的价格水平；基准地价尚未形成动态调整公布的机制；公布的标定地价体系并未建立起来。 同时，鉴于城市开发建设步伐的加速，其城市区位的相对优劣水平也呈现不平衡发展的趋势，城市基准地价水平也不能及时相应调整。城市基准地价脱离客观现实，以城市基准地价为基准所评估出来的城市宗地地价，就会在更大程度上发生与城市级差地租和级差地价规律相背离的现象。 2．2最低限价制度的规定流于形式。 目前“最低价”的制定者和出让金的确定者都是政府，所以只要土地出让金不低于事先规定的市场价，再“高”也是“合法”的。这