水晶岛营销策划建议书.docVIP

高新·水晶岛公寓部分营销策划工作建议书 我们非常高兴有机会参与水晶岛公寓部分的营销策划工作。通过与策划部的沟通，并仔细参阅了原有的营销策划报告后，内部进行了讨论，形成了以下的认识和工作思路。 一、项目概况 水晶岛项目位于西安高新技术产业开发区内，东临唐延路，北接科技六路，南临科技六路，西与大学生物园相接，占地4万平方米，是一个包含写字楼、商场、公寓三位一体的综合性商业物业。其中公寓部分建筑面积为50174平方米，总计729套公寓。 现时，项目已进入施工阶段，其中写字楼部分已破土动工，商场与公寓部分仍在筹备中。 二、工作切入点 原有策划报告已对区位、产品、酒店市场、住宅租赁市场等作过较为详细的调查。我们将以寻找项目的目标客户为工作切入点和工作核心。在此基础上，再展开营销推广策划工作。 一般情况下，酒店式公寓所面对的客户分为两种类型：第一是租客，是公寓的直接使用者；第二是购买者，其中大部分是投资者，他们看中的是公寓出租所带来的租金回报。 我们首先会寻找到租客及其需求，再考虑购买者。因为我们相信只有公寓本身具有真实存在的租赁市场且租金的回报是合理的情况下，投资者才会购买该物业。 三、工作思路 我们首先会以寻找目标客户为核心展开细致的市调工作。工作的目标就是要判断和区分以下两个市场是否存在：一是外国高级管理、技术人员的租赁市场；二是国内客户的租赁市场。且通过市调，判别哪一个市场更为适合本项目，从而确定项目的档次、配套、服务和租金。 当我们确信这个租赁市场存在且租金的回报有相当吸引力的情况下，我们再着力于寻找投资者及推广工作。 从推广的形式和渠道来说，我们不一定采取大众媒体作为主要工具进行推广，我们会采取更为直接的方式接触目标客户，例如采用通过行业协会直接接触企业和通过直邮接触投资者等方式。 四、初步工作计划 （公司领导决定开展本项工作以后开始计算，共计37个工作日） 第一步 市场调研——15个工作日 工作目标是调查酒店式公寓的现实市场及潜在市场的情况，以确定本项目所面对的客户是哪些人，为后面的设施配套及服务配套的设定提供依据。主要包括四方面的工作： 对西安现有的服务式公寓进行调查，着重于客户来源调查； 拜访部分企业的人力资源部经理或行政部的负责人（这部分估计占市调时间的60-70%）； 对新纪元宾馆的入住情况进行调查分析，着重于了解入住一个星期以上的客户情况； 对高新区内住宅租赁情况进行调研，着重于了解客户的来源及对服务的需求。 第二步 分析及策划——10个工作日 工作目标是确定目标客户群及其需求，制定相应的租金、配套和服务，并评估相应的投资回报。主要工作包括： 目标客户选取及分析； 联系相应的提供酒店式服务的物业管理机构，了解合作条件； 制定相应的租金、配套、服务标准； 评估相应的投资回报； 确定营销推广主题及入市时机。 第三步 第一次汇报——1个工作日 工作目标是向公司领导层汇报，确定客户群、租金、配套和服务标准，营销推广主题及入市时机。 主要工作是用POWERPOINT的形式向领导汇报。 第四步 调整及制定执行计划——10个工作日 工作目标是制定营销执行计划。主要工作内容如下： 根据工程进度计划和销售淡旺季规律划分销售阶段； 营销推广阶段的划分； 各阶段工作部署（广告推广、公关活动、工程形象、推售安排、促销活动等）； 费用预算。 第五步 第二次汇报——1个工作日 工作目标是向领导汇报营销执行计划，并做出相应决策。 主要工作是用POWERPOINT的形式向领导汇报。 3