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众筹能否颠覆房地产行业？ 　　2012年3月，当时25岁的吉列尼?赫尔曼（Jiliene Helman）还是美国洛杉矶联合银行的副总裁，主管房地产和财富管理业务。然而，彼时的她却怀揣着一个创业梦想。也就在那个月底，美国证券交易委员会发布了《初创期企业推动法案》（又称《JOBS法案》），确立了众筹的合法地位，允许中小企业在众筹融资平台上进行股权融资。以Uber或是Airbnb为例，这些企业不必再向大型机构寻求资金，而是可以直接将股票出售给普罗大众。 　　随后，美国证券交易委员会又发布了两封“无异议函”，表明只要投资者净资产至少有100万美元，或者年收入30万美元以上就可以参与房地产众筹。 　　赫尔曼认为机会来了，2013年3月，她和朋友贾斯汀?休斯成立了房地产众筹平台Realty Mogul。自成立以来，Realty Mogul已经筹集1000万美元的风险资本，吸引了来自17000名合格投资者共计8000万美元的投资，完成了120个房地产交易。其中，华盛顿特区的乔治城广场就由Realty Mogul的投资者以175万美元的股权融资建成。 　　“我是完全在互联网时代长大的一代人。对于我们来说，资本市场转移至移动互联网再正常不过了。”赫尔曼表示。 　　然而，这也并也不意味着投资者可以随意地将自己的资产投入到房地产众筹上，尤其是在没有做足充分调查的情况下。虽然房地产众筹平台比房地产投资信托基金承诺的3.5%的股息回报率高出三至五倍，但其风险也相应随之成倍增加。因为，公开上市的房地产信托基金不仅能避开高杠杆率，拥有庞大的资产投资组合，同时还受华尔街分析师和资产管理公司的监督。房地产众筹平台却没有这些优势来规避风险。 　　从某种程度上说，众筹交易实际上是对传统房地产投资组合的一种倒退。因为，不论投资一个人或者投资一个网站，一旦投资项目发生资产坏账，投资者都无法向开发商发起索赔。 　　有人说可以让众筹网站上市来规避投资者的风险，实际上这种办法也无济于事。欧华律师事务所房地产金融顾问达瑞尔?斯坦豪斯（Darryl Steinhause）曾发出警告，“按照美国证券交易委员会出台的新规定，任何人，甚至我的弟弟都可以建立一个房地产众筹平台。” 　　对于此，一些知名的房地产众筹网站，包括洛杉矶的Realty Mogul以及华盛顿特区的Fundrise已经开始思考这个问题的解决办法。Realty Mogul除了审查每个众筹项目，还对项目申请人的背景、有无犯罪记录以及信贷状况进行严格的审查。当然，赫尔曼也时常告诫投资者“由于投入进去的都是真金白银，所以有时候风险也是难以避免的”。 　　美国另一家知名房地产众筹平台Fundrise成立于2010年，由本杰明?米勒和丹尼尔?米勒两兄弟联合创立。他们的初衷是为了让手头只有数百美元的普通投资者也有机会参与地产建设。Fundrise在2014年完成了3000多万美元的A轮融资，领投方为中国的人人公司。目前，Fundrise已经有25000个得到认证的投资者。 　　Fundrise在打消投资者疑虑方面比Realty Mogul做得更好。米勒兄弟利用自己雄厚的财力来承担Fundrise上的风险。去年，兄弟俩出资3500万美元来购买Fundrise上的债务和股权，因为“Fundrise上的每一笔项目也是我们对自己的投资”。 　　米勒兄弟的父亲是华盛顿特区房地产开发商赫伯特?米勒，他在过去的48年建造了总面积超过2000万平方英尺的零售、商业及住宅楼，其中包括华盛顿港口、画廊以及乔治城公园附近的商店。 　　Fundrise的运作模式是在平台上列出各种房地产项目，从100美元起步，投资者购买房地产项目中的份额，按照投资占比，投资人可以从房地产出售所得收入中获利，也可以拿到一定比例的租金收入。 　　Fundrise也有潜在的风险与冲突。在Fundrise网站主页上，有一个投资曼哈顿下城区世贸中心三号大楼的众筹项目，Fundrise正邀请个人投资者们购买最低面额为5000美元的债券来支持这栋80层大楼的建设。“这其实有潜在的风险。”米勒兄弟承认。不过像这样的债券并不常见。实际上，大部分众筹网站上提供的都是小规模的交易，有时候甚至是借钱来修缮和转售房屋这样的小事。 　　纽约普天寿房地产投资公司房地产证券全球主管马克?哈雷指出，他很怀疑网上众筹平台项目的质量。“稍微动一下脑筋就知道，如果我是一个拥有良好记录并且有能力和经验的投资人士，我为什么还会整天泡在众筹网站上？” 　　米勒兄弟承认，很多众筹网站上的项目平均质量都不高，但Fundrise上500万美元至3000万美元不等的中高级投资项目对于房地产信托基金和机构投资者来说显然规模还有点小。 　　米勒和赫尔曼一致认为，在房地产众筹行业，将会有更