德州东海巴黎城2012营销策略总纲5.8.docVIP

德州东海巴黎城2012营销策略总纲 2012年4月14日 目录： 第一部分 房地产市场形势分析 第二部分 销售策略与销售任务 第三部分 商业部分营销计划 第四部分 2012年推广策略 第五部分 销售保障措施建议 第六部分 开盘计划表 第一部分 房地产市场形势分析 房地产政策解读： 2011年中央政府祭出“新国八条”，一锤定音，全年进入全面、深入、严厉的调控新阶段，随着北京、上海等一线城市成为政策“重灾区”，二、三线城市也受到调控政策严重影响。 在“限购、限价、限贷”的严厉的调控政策下，全国住房成交规模、成交价格均出现大幅下滑。从长期来看，本次调控时间将比以往更长， 2012年政策依然以抑制房产价格为主，调控政策将继续持续，市场将继续面临严峻的考验。 【房价回归】 2012年除了要坚持房地产调控政策不动摇，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。有业内人士表示，这句话基本确定了2012年房地产市场的走向不仅不能涨，还得回，也就是要降。 【调控延期】 48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。 住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。此轮房地产调控核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。 2012年调控不会放松，限购政策很可能会继续实施。即使限购政策退出，也不排除政府会用限贷、税收等方式对房地产行业继续进行调控。近期，财政部部长称，今后将进一步改革完善税收制度，研究推进房地产税，完善财产税制度。 二、2011德州市场情况分析： 2011年房地产供应及投资走势 2011年全年，德州市城区范围内新开工面积523.8万平米，环比增幅17.6%。德州市房地产新开工面积已实现连续3年增长。房地产投资额度也呈逐年递增之势，数据表示2011年度的增长幅度环比为14%。 2011年房地产销售走势 随着房地产价格的逐步攀升，德州市房地产市场迎来了量价齐涨的大好形势，自2008年经济危机之后，德州城房地产进入快速发展的通道，年销售量由200万㎡上升至292万平米，至2010年已翻一翻，市场供需两旺。步入2011年房地产销售量开始逐步下行，出现量跌价滞的局面，销售量环比下降18.23%，供给量与销售量首次出现倒挂,预计德州市场将进入调整期。 2011年德州商品房供应 2011年4-12月德州市新批准预售的商品住宅面积共108.73万㎡,由其12月新增为19.31万㎡，环比涨幅为147%。 从数据统计可知，德州市每月的商品房供应量多集中于15万平米左右，从官方调控的角度来看，市场多处于细水长流不温不火的状态,但12月放量较大也体现出开发商需要迅速回款的态度。 2011年商品房成交走势 2011年4-12月商品住房共成交8068套,共成交面积78.75万㎡。虽受报批网签较为滞后的影响，多数成交量反应在数据上，综合表现为2011年的第三季度较为集中。但从曲线走势也可以看出下行趋势较为明显。 结论：随着房地产成交走势逐步下行，房地产有效供应量的逐步释放，可以预见未来德州楼市将面临较为激烈的市场竞争环境，且短期内难以扭转。 三、区域市场分析及监测： 　　根据德州市的城市现状和项目特征，可以将德州的房地产市场分为城区中心区、开发区、铁西区三个市场板块来加以概括、认识和分析，以下对这三个市场板块的区域特征进行分析。 1、城区中心板块 城区中心板块指天衢路以南，东风路以北，铁路以东，漳卫河以西的市区传统核心区域，是德州市的政治、经济、商业、休闲娱乐中心。 销售及库存 物业形态 楼盘名称 开发及销售情况 推盘时间 预售 去化 月均 库存 高层 南苑花城 2011年4月 396套 198套 13套 198套 新湖家园 2012年1月 320套 110套 25套 210套 结论：根据上述市场数据可以看出目前城区项目处于销售的低潮期，客户均处于观望