三线城市大型商业中心项目汇金谷全程操作手记.docVIP

用脚步丈量在房道的路上 ——三线城市大型商业中心项目汇金谷全程操作手记 前言： 房地产项目操盘，将综合考量操盘人智力、能力、策略、谋略、远见等各项能力，考量操盘人系统整合和阶段性掌控能力。 操盘的本身既痛苦又快乐，那种在遇到问题绞尽脑汁，搜肠刮肚，午夜凌晨与心灵对话，夜不能寐，半睡半醒之际苦楚难耐，心灵与情感的纠缠不已，着实是一种残酷的折磨。又或当苦楚憋闷之极，呼批虎朋狗友寻一街边小店甚至露天夜摊，几个小菜桌上一摆，几箱啤酒旁边一放，盛情豪饮，狂放之极，待到酒酣饭足之时，拎起上衣往肩上一放，一个个东倒西歪的互相告别，各回各的狗窝…… 回去之后衣服随手往床一扔，将房门关紧，打开电脑，随意在网上天马行空，游戏、聊天、泡妞，待精神全面放松，随着酒劲飘飘欲仙之际，灵光总是不约而至，好的创意思路随即倾泻而出，笔不停手，直至午夜凌晨，苦闷了三天甚至半月的报告初稿即可出炉，这样的方式屡式不爽，并被吾美其名曰“工作就是折腾，你不折腾它，它就折腾你”。 执著在房产的路上已有五载，从一个初入行的毛庐小子，到现在对项目的全程掌控，感慨颇深，对之于我个人而讲，成长的速度是超出常规的，五年来换了三四家公司，也大多因为个人成长的速度已经远远超过了公司发展的速度，不得已寻求更宽广的发展空间。 这次公司安排在各片区选三至四个优秀项目进行总结，并形成完整的案例教材样本，个人全面负责的汇金谷不幸被选中，无耐之极，再一次强奸自己的身心完成这种光荣使命献身。 向来信奉，要么不做，做就做到最好的准则，对出自自己之手的作品更是高标准要求，免的丢了咱五年从业经验的人。每一次创作，我都深感如孕妇十月怀胎般痛苦之极，整个人的生活、工作的全部关注点全都聚焦到上面，对外界和其它的事情概不关心，思索的过程是如此的痛苦淋漓，内心的煎熬和凄苦更无处诉说，只有到灵光再次闪现，整个报告提纲脉络清晰之后，内心才得到了解脱，同时也庆幸自己又重生了一次。人力资源部孙经理说我“思维勤奋，行为懒惰”是非常有道理的，昨天下午也就这着这个话题大谈特谈了一下“懒惰创造人类文明的深刻道理”，哈哈，有时候总喜欢这样显示自己的深刻，总有种要么不说，说就要惊天动地的感觉。 言归正传，还是回到项目总结上来，再次考虑认为，项目总结的意义在于对项目整体营销的真实再现，更需要将当时的市场、竞争、项目状况、营销思路的探讨、确立等精彩过程再次展现，从而使之具有样本和案例的参照意义，不能敷衍潦草了事。从这个角度来讲，项目营销总结要做好做出彩，是相当有困难的，绝不是简单的销售过程及事件的堆砌，更不是几个销售数字的摆弄，这些都是结果，对读者来讲结果是没有意义的，重要是让其知晓怎么样达成这样的结果，基于此，个人认为常规的总结方式和格式都不能达到这样的要求，要出彩就必须创新和颠覆常规，总结只有像讲故事一样，跌宕起伏，生动有趣，惊心动魄，这样才能吸引别人去读去看去议去体会去学习，在创作界有一句话“如果你不愿意写，别人更不愿意去读”，写的东西不能让自己兴奋，让自己喜爱，别人更不会，说的就是这个道理。 于是，我决定采用自传叙事式小说格式将项目整体的运作过程连同个人的情感体验及背后一些不为所知的故事加以真实呈现，以飨所有看到和即将看到的人们。 由于总结的需要和自己的视角，在整个总结过程中，对销售及执行将不作重点叙述。 目录： 一、我总是宿命的认为我和南京是有渊源的 二、烟花三月下扬州 三、刚入司就被“嫖”了两次 四、挑灯夜战，非常时期完成非常战役 五、做策划的要有点忽悠能力 六、不辱使命，提报获甲方认同 七、扬州四月鸟语花香的日子 八、5.18一期开盘旗开得胜 九、三千批次蓄水客户开盘之后全部“死掉” 十、巧妙策略快速化解营销危机，蓄水再现辉煌 十一、仅隔一个月，二期开盘再创佳绩 十二、开发商的话永远不要信 十三、避免卷入开发商和关系单位的是非之中 十四、策划快速熟悉市场技巧 十五、市场就是赛场，谁跑的快谁赢 十六、楼市冰河世纪，商业开盘再创销售神话 十七、结束语 一、我总是宿命的认为我和南京是有渊源的 第一次触摸南京这个城市到在南京工作中间有4年的间隔，四年前也就是03年我正在北方的城市读大二，那年4月份按耐不住躁动的心情，拎起了行囊南下，从决定出行到选定南京这个之前一无所知的城市，我用了一个小时的时间就踏上了南下的列车，踏上列车的时候我还不知道到南京去哪去做什么，南京有什么景点和特色人文，幸运的是列车上认识低我一级的校友，于是结伴而行，第二天清晨，在散发着清新又潮湿的空气中我们抵达南京火车站，出站的刹那恢弘而壮观的玄武湖扑面而来，让我的心灵第一次被这个城市所震撼和深深的吸引，从那之后走过国内许多个城市，再也没有任何一个城市能给我这种强悍的令人着迷的吸引力，那时候我就知道我和南京是有缘的，我不知道是不是我的前生在这里生活过，但我可以肯定的