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公 司 土 地 评 估 测 算 表 一、土地登记及位置概况： 宗土地详细位置、用途、出让年限、土地使用权类型、见土地使用权证。土地使用权性质为国有土地使用权。 二、估价依据： （1）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《中华人民共和国土地管理法》； （4）国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》及有关法规政策等； （5）山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法； （6）山东省土地登记条例； （7）淄博市《关于调整基准地价的通知》（2011年4月26日淄政发[2011]30号； （8）国有土地使用权出让合同及其他资料； （9）估价人员实地勘察调查所获取的资料。 三、估价方法： 对本次土地使用权的价格评估主要采用基准地价系数修正法。 位于裕民路以北，柳泉路西侧的土地使用权四宗，土地使用证号为淄国用（2009）第F01412号、淄国用（2009）第F01413号，淄国用（2009）第F01414号、淄国用（2009）第F01415号,使用权类型为出让，用途为工业用地，面积合计为㎡，合129.76亩，取得日期为2006年12月19日，使用终止年限为2056年12月20日。 以淄博市2011年公布的市区各类土地基准地价为基础，根据待评估地块的基础设施及地价趋势进行区域因素、个别因素、市场因素、出让年限修正。 1、确定委估宗地的基准地价 根据淄博市2011年公布的基准地价，对照委估土地所处的地理位置，委估土地属于四级工业用地，基准地价为每平方米394元（26.27万元/亩）。土地开发程度达到五通一平（即通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。 2、区域因素和个别因素修正系数 区域因素是指待评估地块在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对地块的影响因素，主要包括区域的对外、对内交通通达度，基础设施完善度，环境条件情况。 个别因素是指地块上个别特性，如面积形状，临街状态、地形条件，座落位置等。 市场因素是指近年来市场因土地开发而导致地价的变动趋势。 区域因素和个别因素修正系数具体确定情况见下表。 表：基准地价修正系数表 地价影响因素 指标情况说明 修正系数 区域因素 街道等级 尚可 0.01 城区辐射职能 位于高新区 0.0 公交系统 方便 0.01 中心陆路交通 交通尚可 0.0 中心港口、机场距离 距港口230公里、机场100公里 0.0 人口密度或人流量 现状常住人口密度较低 0.0 人均可支配收入 居民收入尚可 -0.02 区域交通管制 无 0.0 个别因素 产业集中度 较集中 0.0 容积率 正常 0.0 宗地地质条件 一般 土地正上空斜跨高压线 -0.10 自然灾害 无自然灾害 0.0 宗地临街状况 临街 0.01 宗地进深、形状 一般 0.0 宗地面积 正常 0.01 合 计 -0.08 区域因素和个别因素修正系数K1 1-0.08 0.92 3、确定使用年限修正系数 根据国家有关规定，工业用地的最高出让年限为N 50年。因委估土地的使用权类型为出让土地，出让终止年限为2056年12月20日，尚有m 44年。需进行年限修正。土地还原利率按R 6%计算。 K2 [1-1/（1+R）m]/[1-1/（1+R）N] 0.9760 4、确定期日修正系数 本次评估选用的是淄博市2011年公布的基准地价（淄政发[2011]30号），自2010年1月1日开始执行,近两年以来淄博市工业用地增值一般，地价增长率取6.56％（参照一年贷款利率）。则期日修正系数为 （1＋6.56％）2＝1.14 5、计算委估宗地土地评估价值 评估单价:P A×K1×K2×K3×B 394×0.97×0.9760×1.14 403.31元/平米，合26.88万元/亩 总价 129.76×26.88 3487.95万元。 - 1 -