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“公共收益约定”有异议 上海首例4业主状告业委会 案情简介: HYPERLINK /upload/photo/blog1832jpg \t _blank 华通公寓业主委员会系2006年3月成立，原先的业委会与上海华通置业有限公司物业管理分公司曾签订过物业管理合同，期限从2002年4月15日至2004年4月16日止，该合同中约定小区停车费用于小区建设和弥补物业亏损。原物业管理合同到期后，现任华通公寓业主委员会未与物业公司续签合同。后区房地局要求该物业公司继续对华通公寓进行物业管理。2007年1月29日，华通公寓业主委员会仍与该物业公司签订《华通公寓公共收益情况约定》，约定华通公寓的停车费每月3000元、电梯广告费每月人民币250元用于公寓房屋的日常维修、公灯费等支出，单独立账专款专用，由业委会核定并定期向业主公布。2006年至2007年期间，业委会与物业公司共同制定了华通公寓业主大会账目公布报表，商品住宅物业管理服务费用帐户公开报表、停车广告收益等报表予以公布。因涉案4名业主对电梯改造的维修基金支出、公共收益收入、支出等费用产生异议，故要求业委会提供维修基金支出的费用清单及结算报告、分摊依据明细账目，公共收入及支出的明细账目，还要求撤销未经业主大会同意的《华通公寓公共收益情况约定》。因业主与业委会协商不成，4名业主于2008年4月8日分别起诉到法院，认为在未得到业主大会授权，业委会擅自指定该物业公司为小区物业管理，处分小区的公益性收入。 法庭上，华通公寓业委会辩称，原该小区物业一直由该物业公司在管理，合同到期后物业公司因亏损不愿继续服务。经区房地局指定华通物业公司继续对小区进行管理，而非业委会擅自决定聘用。鉴于该现状，华通公寓的公共收益仍在补贴物业公司，来弥补物业公司开支上的亏损。 法院认为，业主对居住物业的共有部分，均具有共同管理权，业主大会或者业主业委会的决定，代表了业主意愿，对众业主具有约束力。业主对业委会的决定，享有监督权。华通公寓业委会与物业公司签订《华通公寓公共收益情况约定》，是涉及全体业主权益的事项，应当先征询业主意再经业主大会讨论后通过。鉴于华通公寓物业管理亏损的特殊性，一直延续着公共收益补贴物业公司的做法，该小区的部分业主也予以积极支持。4名业主对该补贴做法有不同意见，业委会应当广泛听取意见做好解释工作。《华通公寓公共收益情况约定》涉及到全体业主的共同利益，在众业主之间未达成一致的情况下，但现仅有4名业主诉请撤销权，未达到小区过50%的业主认可，法院遂一审判决对4名业主的诉讼请求不予支持。  律师点评： 本案中，本律师代理了业委会，作为业主，有权利和义务关心、监督业主委员会，要求其合理使用小区的公益性收入，本案中，顾先生等人的要求未得到法院的支持，原因有两个：一是华通物业公司与业委会之间原来有约定，公益性收入用于补充物业公司的亏损，按照上海市的相关规定，如华通物业公司继续为小区提供服务，物业管理服务合同变为不定期合同，双方应按照合同约定执行；二是业委会就小区的公益性收入补充物业管理公司的亏损，是征求过业主意见的，达到了二分之一以上的业主同意，代表的大部分业主的意见，故法院驳回了顾先生等四位业主的诉讼请求。 10月1日生效的《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从物权法的这一规定看，其对业委会决定侵害业主合法权益的，业主可以通过司法救济的方式来保护自己的合法权益，在此之前，法院对业主提出撤销权诉讼一般是不受理的。按照《条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”根据这一规定，房地产行政主管部门有权撤销业主委员会违反法律、法规的决议，但实际操作中，对这一问题，房地产行政主管部门基本上处于“行政不作为”状态，《物权法》的这一规定，对规范业委会工作有积极的推动作用。 关于业主要求法院撤销业主大会、业委会侵害其合法权益的性质问题，本律师认为，由于业委会与业主在这一层面上是平等的民事主体，《民法通则》规定的可撤销的民事行为应适用于这一情况，比如说撤销权的行使时效问题、《合同法》关于撤销权的具体操作适用的相关规定，都应当适用于业主的撤销权诉讼。如何确定业主的权益受到侵害，一般是以业主大会、业委会不适当决定公布、公示或传达来判定。对于业主大会、业委会不作出的，也可以提出诉讼，比如业委地不按期公布小区的公益性收入。