上海项目可行性论证分析报告.docVIP

引言： 立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿…… 本项目控制性经济技术参数： 规划总用地 10.7万平方米 总建筑面积 16.3万平方米 容 积 率 1.51 总套数 1190套 我们的基地条件如何？ 我们的客源客层怎样? 我们的产品定位在哪里？ 我们的产品有什么附加值？ 我们的产品力该怎样加强？ 我们的目标…… 第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。 第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发 理念。 以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。 价值回归模拟流程图： 定位准确、 完善的社区生活配套 市场迅速认可、 高附加值的产品 注重实效的媒体攻势 接受程度高 扩 良 适 大 利 好 度 再 润 的 夸 生 盈 升 大 产 余 值 的 潜 宣 力 传 资金回笼理想 一期迅速去化 受到市场追捧、 达到预期目标 期待二期投放 “耳语传播” [——产品SWOT分析——] S 优势点 W劣势点 城建集团品牌优势 畅通的道路、交通优势 低密度、高绿化的居住环境 基地沿街面长，将成为浦兴路亮点 浦东新区优质的企业与人才进驻 道路噪音、安全问题 区域缺商业气息及完善机能配套 周边区域竞争压力巨大 公交站点离小区较远 社区受地块影响缺乏整体感 难以集中绿化及拉开栋距 O 机会点 T 威胁点 浦东最具升值潜力的地区之一 景观道路、景观住宅，景观社区。 入世后新兴客源层的选择 政府利多政策支持 公房补贴改制为货币补贴 未来多项交通及捷运计划 未来楼市持续供需两旺，“不动产”投资理念已开始兴起 激烈的竞争市场，相同单价的个案量体大，客户选择性多 竞争个案的规划品质提升 本产品差异化方面的难度大 未来区域竞争激烈 绿化集中在二期不利于一期销售 蓝印户口政策不明朗 [——项目“立地条件”分析——] 地块四至 ·本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。 ·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。 交通动线 基地出入的主要干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心——陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。 本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PD—A、B线将紧临基地，为居民的出行提供现代化交通工具。 生活机能 就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得相对较为落后，项目基地四周几乎没有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设施档次较低，不能较好的满足当地居民的需要。 区域发展 本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平方公里国际社区）将在区域内建设：高档别墅和酒店式公寓、从幼儿园到研究生院的著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。 附：沪东地区主要交通线路及生活配套 783路 台儿庄路——淮海东路 815路 德州新村——外高桥 638路 东陆新村——周家渡 716路 凤城新村——张桥 785路 台儿庄路——上钢新村 639路 周浦镇——长岛路 191路 第一八百伴——榕桥 774路 崂山东路——外高桥 776路 永业路——泰东路 85路 博兴路——东昌路 东周线 东陆新村——周浦医院 川歇线 歇浦路——川沙 购物生活 家乐福超市、OBI建材超市、联华超市、农工商超市、家得利超市 休闲生活 金桥公园、名人苑花园 医疗保健 瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院 教育培训 中福会幼儿园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、