不动产估价_市场比较法.docVIP

第三章 市场比较法 重点提示：市场比较法是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。本章在阐述市场比较法基本原理的基础上，重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中，因素修正是市场比较法的难点和关键。因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价期日的客观合理价格。 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。这里的“类似不动产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。 市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。 二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。 三、市场比较法的基本公式 采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价期日的客观合理价格。用公式表示如下： = × × × × 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，直接比较修正是以待估不动产的状况为基准，把各个可比实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格的比例。间接比较修正是以一个标准不动产或条件俱佳的不动产为基准，把交易案例和待估不动产均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格的比例。市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。 1．直接比较修正公式 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正 =× × × × 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 2．间接比较修正公式 （1）区域因素间接比较修正公式 交易情况 交易日期 标准化 区域因素 个别因素 修正 修正 修正 修正 修正 =× × × × × 上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分。 （2）个别因素间接比较修正公式 交易情况 交易日期 区域因素 标准化 个别因素 修正 修正 修正 修正 修正 =× × × × × 上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。 四、市场比较法的特点与适用范围 1．市场比较法的特点 （1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格。此价格称为比准价格，它能够反映近期不动产市场的行情，因而具有较强的现实性，容易为人们所接受。 （2）在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格。市场比较法以价格求价格，在正常市场情况下，比准价格能够反映市场规律；但是在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的价值，无法与收益价格相协调，理论基础欠缺。 （3）市场比较法要求估价人员具有较高的素质。采用市场比较法评估不动产价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的比较修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，所以要