南昌2011年1房地产市场报告终稿.docVIP

目 录 易居视点 3 数字楼市 4 第一章 背景篇 6 一、政策法规 6 二、市政动态 8 三、市场资讯 9 第二章 土地篇 10 一、本月公告土地分析 10 二、本月成交地块分析 12 第三章 住宅篇 15 一、南昌市住宅市场特点分析 15 二、供求关系分析 17 三、供应量分析 17 四、成交量分析 20 五、供求对比分析 22 六、成交均价分析 23 七、热点板块 24 第四章 产品篇 26 一、新盘速览 26 二、案例介绍 28 第五章 营销篇 35 一、营销综述 35 二、营销策略 36 三、媒体分析 42 第六章 区域数据篇 46 一、东湖区 46 二、西湖区 49 三、青云谱区 52 四、青山湖区 55 五、高新技术开发区 58 六、红谷滩区 61 七、经济技术开发区 64 八、湾里区 66 九、南昌县 69 易居视点 政策频出，后市或入严冬 2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。12月平稳收尾，统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。在此之前1月21日南昌出台限购令，而随着国八条的出台，限购令需重新修改趋势更严厉。 1、对市场量价的影响 在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。因此短期内，春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。而从价格方面来看，短期内开发商将保持观望态势，在市场处于低谷期内不会贸然调整价格。春节假期过后，不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。 2、对城市市场的影响 本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满5年的交易统一全额征税还是对持有2套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这是由各城市购房需求中投资者所占的比重决定的。而从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。 3、对不同物业的影响 从价格结构来看，预计高端物业受到的冲击会较大，高端项目的客户群体多数已经拥有两套以上的住宅，是本次限购令明令禁止的，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击。而中低端住宅以刚性需求为主，相对受到的冲击较小。而改善性需求由于六成首付的要求也将受到一定的抑制，首此影响，中高端住宅的销售也将受到一定的冲击。 当然，本次新国八条最终的调控效果特别是对房价的影响取决于两个方面：地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。和去年四月中旬一样，政策很严厉，但最终地方执行力度不一，购房者对调控政策快速消化等使得政策季度化，最终的调控效果并不理想。 数字楼市 ■ 土地市场 ● 挂牌宗数：12 ● 成交宗数：7 ● 成交金额：49124万 ● 成交面积（净）：107.31万平方米 ● 每亩单价：30.52万元/亩 ● 平均楼面地价：293.37元/平方米 ● 溢价宗数：0 ● 流拍宗数：0 ■ 住宅市场 ● 供求比：1：1.94 ● 新增供应面积：16.57万平方米 ● 成交面积：32.08万平方米 ● 成交套数：3213套 ● 成交均价：6931元/平方米 注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新祺周区域。 排行榜 ■ [1月南昌市区商品住宅成交面积排行榜] 项目名称 成交面积(㎡) 成交金额(元) (元/㎡) 众鑫城上城 35437.18 302 268965688 7590 恒大绿洲 25917.18 179 128570960 4961 钦都豫景住宅小区 23439.25 321 190078814 8109 康馨苑 21931.68 230 4027 奥克斯盛世经典 17416.87 186 121696540 6987 世纪中央城 10687.03 121 8534 绿腾雅苑 10591.79 103 4370 新地阿尔法国际社区 10538.75 74 131539878 12482 敏龙大厦 100