某房地产开发公司利用关联交易偷税案(文初稿).docVIP

推荐理由：本案是一个比较典型的利用关联关系，虚列开发成本，达到同时逃避企业所得税、土地增值税和个人所得税目的。本案税务稽查人员在检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，通过延伸检查，突破就帐查帐的局限，发现并查实企业虚增成本问题，本案对房地产行业税收检查具备一定的借鉴意义。 某房地产开发公司利用关联交易偷税案 一、案件来源 根据2012年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2010-2011年度纳税情况进行检查。 二、纳税人基本情况 某房地产开发公司成立于2005年8月，由公司法定代表人饶某（占60%），股东X某（占20%）、X某（占10%）、X某（占10%）共同投资设立，公司注册资本5,000万元。2009-2011年开发某小区（包括18层住宅楼4栋，18层商住楼1栋），总建筑面积61,274平方米，可售面积61,144平方米（其中住宅56,787平方米，商铺4,357平方米）。该项目2010年初开始销售，至2011年底已售罄，住宅平均单价2415元，商铺平均单价为7,518元。该企业2010-2011年度账面反映某小区1＃至5＃楼共计销售收入16,989.65万元，账面利润1,444.12万元。 三、检查过程与方法 （一）前期准备工作 领导对此次房地产专项检查非常重视，专门聘请有关专家就房地产检查的重点和策略对检查人员进行培训，针对房地产行业普遍少计收入和虚增成本的情况，于房管局和建设工程造价管理站取得联系，获得了2010-2011年期间各房地产公司的销售数据及住宅建筑工程造价指标。入户前检查人员制定了详细的检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，同该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，开展必要的外围调查取证延伸检查，进一步确定违法事实。 （二）检查具体方法 1、仔细比对，疑点顿生 检查人员审查了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关资料，发现该单位收入已全部入账，营业税、土地增值税等税金已按帐列收入缴纳或预缴，企业所得税按会计利润加纳税调整后计算并缴纳得不差分毫。 看似准确的申报还是引起了检查人员的警觉和疑问，该小区位于市区较繁华地段，且其楼盘主要由当时本市尚不多见的小高层构成，因此住房平均售价比周边项目高出近200元/㎡，可项目利润率却只为8.5%，明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。 2、锁定重点，端倪初现 是不是成本核算上存在问题？检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本项目上。土地征用费及拆迁补偿正常，前期工程费正常、基础设施费、配套设施费和开发间接费也正常，可建筑安装工程费共发生了8,890.61万元，单位建安成本达到1,450.96元/㎡，不仅高于同期本市城市住宅建筑工程造价指标（小高层1,095元/㎡，高层1,243元/㎡），也高于周边房产开发公司的平均建安成本，看来建安成本偏高就是造成成本利润率偏低的直接原因。而进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位且取得建安发票，而该建筑公司恰恰是该房地产公司下属的独立核算的子公司，两者的关联关系让偏高的建安成本更加让人可疑。 检查人员就建安成本偏高的问题询问了企业财务负责人，该财务负责人声称是该企业为打造高品质楼盘，采用了高标号的水泥和较粗的钢筋所致。可检查人员要求其提供进一步证据时，该财务负责人却闪烁其词，避实就虚地大谈该企业的品牌观念等问题。显然，其答复不能打消检查人员的怀疑。 3、灵犀一点，柳暗花明 检查人员进一步分析了建安成本的构成，又有了新的发现：该项目建安成本主要由三块构成：一块是基础部分，成本752万；一块是主体土建部分，成本7911万；一块是附属工程部分，成本227万。三部分均由该下属建筑公司承建，主体土建部分签订了规范建安合同，其余两项签有简单协议。主体建安合同金额与账面成本一致，与开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证的金额也一致。 可既然是一个单位施工，为什么要签三份合同（协议）呢？带着疑问，检查人员又仔细对建安成本进行了研究，“主体土建的单位成本是1291元/㎡，该不会出现成本重复列支的情况吧？检查人员产生了一个大胆的想法，旋即对建安合同从头到尾进行了仔细的解读，可这份合同不知是故意而为还是什么，对建安的细节语焉不详，检查人员找不到可以佐证自己想法的证据。 检查人员又抱着试一试的心理，决定调取该项目的工程结算审核报告，可企业财务负责人称只留了三方盖章的那页，明细部分不知放哪里去了。这个问题可难不倒检查人员。由于检查前期做好了功课，检查人员知道工程结算审核报告必须报建设工程造价管理站备案，为稳住企业，检查人员不动神色地辗转与建设工程造价管理站取得了联系，该单位予以了全力配合。调取的该项目结算审核报告明细中赫然列示着基础部分与