南山区写字楼市场调研报告1632583437.pptVIP

南山写字楼市场调研报告暨项目裙楼商业初步定位报告 目 录 第一部分、宏观分析 第二部分、市场分析 第三部分、项目周边调研 第四部分、SWOT 第五部分、开发建议 第一部分、宏观分析 （一）、南山概况 深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。 辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口 、招商、粤海、桃源共八个街道办事处。全区总人口为48万人。 南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海造地面积）近100平方公里。全区有长达42公里海岸线。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 经济持续增长，2006年第一季度，除房地产开发外，其它所有经济指标均有显著增长，其中基础设施建设增长率在50%左右。 工业仍然占主导地位，但增长已经开始放缓，在未来数年内将随着南山区经济的转型而减小份额。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 进出口额持续增长，随着西部通道的开通，滨海大道，沿江高速，以及宝安大铲湾码头，地铁1、2号线等基础交通设施的逐步建设和投入使用，进出口空间巨大，将在数年内成为南山区的支柱性产业。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 南山区固定资产投资仍然持续增长，由于房地产政策的改变，房地产开发，特别是住宅开发已经开始下滑，写字楼开发增长缓慢，基础设施建设成为主要增长点。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。南山区国民生产总值（GDP）全市的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。 南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 全市商品房销售统计数据显示，1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1／3的比重。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。 大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，大规模社区如蔚蓝海岸、招商海月、海印长城、滨海之窗、鼎太风华、振业城等。仅在南山商业文化中心区，近些年已入伙的高尚住宅面积超过350万平方米，2005年南山的新房成交均价已超过8000元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。 （二）、宏观经济现状及发展趋势分析 六月一日，新的房地产调控政策落实执行，我们暂且称为“新八条”。 新八条的出台，极大的压制了房地产，特别是住宅房地产的开发和销售。日成交量也开始逐日下降，整个地产界一片风声鹤唳。 然而，我们国家拥有庞大的民间闲散资金，这些资金需要找到出口，但股票、期货、证券、外汇等一系列投资产品则需要有一定的专业知识，并且具有明显的不可预见性、风险性。 在多方挤压的同时，投资者开始把目光投向房地产的其它形态——商业和写字楼地产。 （三）、未来规划 ——南山商业文化中心 （三）、未来规划 ——南山商业文化中心 （三）、未来规划 ——南山商业文化中心 南山商业文化中心西起南海大道，东望深圳湾，北临深圳大学及高新技术园区，南接南油开发区。南山商业文化中心区目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，它与南山区丰富的人文旅游资源、众多高新技术产业区和大型通商海港群交相辉映，完善了南山区的城市功能。南山商业文化中心区总建筑面积达234万平方米，其中办公建筑面积约44万平方米，商业建筑面积约35万平方米，规划居住人口4.1万人，就业人口5.2万人，规划建有星级酒店、金融大厦、文化娱乐中心、购物中心、休闲广场等设施，片区内还有学校、医院、公交总站等，形成一个配套完善的大型商业文化居住区。综合优势带动了整个南山中心区商业、金融、旅游、商务办公的升级和发展，吸引著名海内外发展商前来踊跃投资，至今中心区内可转让土地已转让95％。 第二部分、市场分析 （一）、南山写字楼市场发展现状及趋势 1996年至2004年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势，并且南山房地产开发量和销售量约占深圳整个房地产市场近1／3的比重（主要集中在科技园区域）。 据有关部门统计，南山区现有居住人口100万余人，今后3至5年将会有超过50万人陆续入住该片区。另外，该区域的居住人口主要由该文化水平较高、收入较高的白领、金领构成，他们有强大的消费力，为南山商圈的崛起带来强大的原动力。 如此庞大的群体，却缺少与之相对应的写字楼配套，在未来几年中，对写字楼的需求将进一步加大。 （一）、南山写字楼市场发展现状及趋势 04年，南山区已