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公共服务费用构成因素为：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧费用；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主大会同意的其他费用；10、合理利润；11、法定税费。 　　“其中，用于管理人员费用一块占比较大，占比在50―70%左右。”市物业管理中心有关负责人告诉记者，每个项目因具体情况不同，支出也不一样。一般建设标准高的支出也更大些，收取的物业费也会相应提高。“秩序维护费用”提供的是公共服务 在这一系列费用中，有一项为“秩序维护费用”，市物管中心负责人解释说，这笔费用就是用于小区门岗、监控、车库等安全方面。“物业管理公司管的是小区‘公共秩序维护’，但并不对业主人身和财产负有全部的看管和保险义务。”该负责人表示，现在业主对物业公司管理存在一定误区，实际上，物业管理公司提供的是物业管理区域内的安全防范工作，是公共服务，而不是保镖式的服务。 　　记者查阅《物业管理条例》，其中第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。而所谓公共秩序维护，即受聘的物业管理企业日常应做好外来人员和车辆的进出登记、停放调度、定时段的安全巡逻（含消防检查及疏导）、监控系统的运行和值守。发生刑事案件，在保护好现场的同时，应及时向公安机关报案。“现在社会上出现了很多高科技、高智商的犯罪手段，这对致力于做大做强的物业管理公司也提出了新的挑战。”锡城一家高档住宅小区的物业公司负责人告诉记者，一般犯罪分子都会选择高档住宅和商业金融密集区作为首要袭击的目标，这是每个物业管理企业都回避不了的问题。他认为，物业公司除了要把安全防范工作做到位以外，还可以通过合同的订立，明确其范围和服务内容及考核标准。 　　有物业购买“公共责任险”规避风险 随着人们物质文化需求的不断提高，业主对物业管理服务的要求也越来越高。为了适应这种变化，物业管理公司也在努力寻求解决办法。 　　“无锡已经有一些物业公司，通过购买‘物业管理公共责任险’来降低风险。”市物业管理中心有关负责人说，现在有很多保险公司开发出了新的金融产品――物业管理公众责任险，这种产品可以有效化解物业管理企业因工作疏忽或过失，造成业主人身伤害和财产损失的赔偿问题。“有一个小区的业主，车子停在车库里，却被剥落下来的墙砖砸坏。因为这个小区的物业公司购买了公众责任险，所以保险公司承担掉了部分经济赔偿责任。”该负责人说，这种责任险一般由物业公司购买，不过费用可能仍会摊进业主的物业费中。 　　在采访过程中，面对业主的质疑，很多物业公司也大吐苦水：物业收费太低、有资质的保安难招、保安认真查问遭遇业主辱骂……“维护小区安全，需要物业和住户相互理解与支持。”市中心一家物业公司总经理表示，小区保安肩负看管大门、夜间巡逻等职责，确实是小区安全最直接和最重要的维护者，这一关绝对不能形同虚设。而小区业主也应通过及时交纳物业费、带头遵守小区安保规定、增强自身安全防范意识等，共同维护小区安全。 一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？本人结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。 一、及时、有效地做好前期介入工作 （一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。 在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。　　（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。 1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： （1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷； （2）关于智能化系统，项目经理应从