田在玮全国两会提选登中国物业管理.docVIP

田在玮全国两会提案选登中国物业管理 (2011-04-06 23:14:49) 转载▼ 标签： 谈 作者：田在玮 来源：《中国物业管理》杂志2010年第3期 　　编者按：在刚刚结束的全国“两会”上，全国政协委员、中国物业管理协会副会长田在玮向大会提交了《关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议》、《鼓励物业服务企业开展社区养老服务的政策建议》和《发挥物业管理在既有建筑节能减排工作中作用》等三个提案，引起了与会代表的关注。本刊特刊发其中两个提案的全文，供行业同仁分享。 　　关于尽快建立“质价相符”的物业服务价格调整机制的建议 　　物业管理收费标准的高低，直接关系到业主和物业服务企业的利益，为缓解物业服务成本逐年上升的压力，本着既合理补偿企业成本，又兼顾消费者承受能力的原则，建议对物业服务收费实行动态管理，使物业管理市场形成“质价相符”的收费机制。 一、物业服务企业运作成本连年持续攀升 　　1.劳动力成本大幅上涨。今年以来，北京、上海、广东、山东等地在2010年全国30个省份上调月最低工资标准，平均涨幅为22.8％的基础上，进一步上调了最低工资标准，提高幅度大多在20％以上。加上社保缴费基数的增加，使得物业服务企业的劳动力成本明显提升。调查显示，北京市2001年保洁员月工资500-600元左右，2011年已达到1200-2000元左右，涨幅超过200%。加之节假日加班费的同步上涨，导致物业服务企业秩序维护员、设施设备维护员、保洁员等全年全天候工种的工资水平整体攀升。 　　2.水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨。北京市水费价格由2001年3.2元/立方已调至2011年6.21元/立方，增长幅度为94.1%。随着通货膨胀率的攀升，企业物料成本也在逐年提高。 　　据调查统计，物业服务企业人力成本占60%左右，公共事业费和物耗占30%左右。三大成本构成因素持续上涨，给物业服务企业带来巨大的经营成本压力。 二、物业服务收费价格随成本上涨的调节机制缺失 　　按照国家发展与改革委员会和建设部在2006年联合下发的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务价格分为政府指导价和市场调节价。目前实施中存在的主要问题是： 　　1.政府指导价定价普遍较低且长期不变。据调查显示，大多数省市对普通住宅小区实行物业管理收费政府指导价格，连续多年得不到调整。哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收费标准；珠海市“多层住宅物业服务费收取指导价格为0.35-0.55元/平方米·月”的规定10年没有调整；北京在上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准至今仍在执行。物业服务收费政府指导价严重偏离市场价的问题普遍存在。 　　2.商品房小区物业服务费价格难以随成本上涨同步调整。商品房小区物业服务费的调整靠物业服务企业和业主协商，面对成百上千户业主，物业服务企业对服务收费标准随成本上涨而适当上调的主张在绝大多数小区难以得到业主的通过。 三、物业服务费价格得不到适当调整导致的社会问题 　　物业服务收费标准不能随企业成本增长而适当上调的问题长期得不到解决，导致相当数量的物业服务企业生存状况陷入困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，由此也带来一系列社会问题。 　　一是部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势； 　　二是部分城市频繁出现物业服务企业因入不敷出而被迫退出在管亏损项目的情况，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，影响到社区稳定和社会和谐。大量员工被裁减，也影响到社会就业。 四、有关政策建议 　　1.加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制。 　　对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。对经济适用房、廉租房及老旧住宅小区等保障性住房的服务费标准适度上调后，中低收入业主难以承受的，政府应给予一定的补贴，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。 　　对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费准时，可聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，促成收费价格的合理调整或服务标准的适当降低。 　　2.引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念。 　　天津2009年12月下发的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，推出明码标价的可选菜单式服务办法，将普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准分为四个等级，业主大会与物业服务企业可以协商选择组合服务标准