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第一部分毕业设计综述 1.1毕业设计任务 1.1.1项目概况 （1）地块情况：本项目地块编号为NO.2013G37，位于六合区程桥镇桂花广场西边，东至程桥镇计生中心、南京市六合区程桥镇社区教育中心，南至商铺，西至程桥镇中心小学，北至菏青路，与程桥初中及程桥高中相对。项目处于程桥镇的商业人文中心，是程桥镇的最佳地块。本项目所在地块的详细信息见表1.1： 表1.1 土地概况 名称信息名称信息 容积率 1.0＜R≤1.8 用地性质二类居住用地 规划面积 20091平方米建设用地面积 19505平方米 容积率 1.0 绿地率 ≥30% 建筑密度 ≤25% 出让年限70年 限制高度 ≤50米成交楼面价1125元 公告发布时间 2013/5/21 挂牌起始价 2800万元 成交时间 2013/6/27 成交总额 3950万元 竞得人南京嘉恒房地产开发有限公司公告编号 （2013年第10号） 具体位置： 本项目地势平坦，三通一平的条件完全达到，基础设施配套十分齐全，尤其是教育资源丰富，且交通优势明显，周围道路均为高等级路面，同行情况良好，还有两路公交车直达六合区中心，具备优良的开工条件，符合相关规划要求。 （2）项目建设内容。 经过前期和组员对实地进行的考察，发现已经有多家房地产企业入主程桥镇，其中最大的一家开发商是状元府的开发商南京东庆房地产开发有限公司，建筑类型为多层，楼盘分两期施工，第一期已经开盘，而第二期新楼盘的主体工程也已经基本完工；由南京市六合区程桥村镇建设开发有限公司开发的鑫龙花苑位于六合区中心位置，建筑类型同样为多层，已经全部开盘。多个房地产商几乎都建造了相同户型结构的住宅，对于程桥镇来说多层套房式住宅竞争已经非常的激烈；老龄化在程桥镇非常严重，多数年轻人选择去周边比较大的市集去工作，而老年人则留在家中照顾在周边几个学校上学的孩子。综上所述，程桥镇不是一个充满着机遇的地方，对于年轻人来说缺乏吸引力，这也是本地套房户型销售疲软的根源。所以通过大量搜集市场情况和政策分析，并经由小组讨论商议我们决定放弃套房多层住宅这一方案。我们决定在程桥镇这远离市区喧闹，充满田园风的地块建设高档舒适的别墅小区，满足一些希望改善生活质量、追求生活品质的人士的要求，并命名案名格林小镇。 表1.2 格林小镇主要建设内容 项目数量内容 联排别墅（A户型） 24套每套约占地120.3㎡，建筑面积约341.26㎡，西班牙式建筑风格，容时尚、舒适、美观、大方于一体。外立面刷成渐变色 双拼别墅（B户型） 16套每套约占地104.11㎡，建筑面积约272.22㎡，西班牙式建筑风格，容时尚、舒适、美观、大方于一体。 独栋别墅（C户型） 9套每套约占地128.16㎡，建筑面积约429.77㎡，西班牙式建筑风格，容时尚、舒适、美观、大方于一体。 会馆 1栋占地约500㎡，建筑面积约900㎡，内有售楼中心，物业中心，以及各种休闲，健身，娱乐等设施。 道路工程若干道路的各个功能 绿化工程若干富有艺术的、有品位的精心绿化 景观工程若干包含小型喷泉，假山等 1.1.2小组任务 这学期刚刚开始，指导老师便把我们的任务书上传到了毕业设计网上面，通过查看任务书，我们小组的主要毕业设计任务是对南京市六合区程桥镇桂花广场以西地块进行实地调查和市场调研后，对该地块房地产项目开发建设的一系列分析和论证工作。我们的任务总结起来主要有：市场调研阶段、市场定位阶段、财务评价阶段、市场营销阶段、物业管理阶段。从开发商的角度，通过市场调研分析项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等）、竞争楼盘（产品、价格和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等），从而对项目进行定位设计、财务评价，制定项目的营销方案，以及物业管理方案设计。 1.1.3个人任务 在本次毕业设计中，我负责的是项目定位设计部分。开始阶段需要做的就是市场调研，由我们小组共同做好详细的调查计划和问卷，通过市场调研以理解各方面的信息，做好市场调研可以为接下来的任务做好铺垫。在市场定位时，主要从项目背景分析、项目SWOT分析，然后进行项目总体布局建议、楼型定位建议、楼盘价格定位、面积定位建议、户型功能分布建议、园林风格建议、智能化、配套设施等定位以及目标客户定位和形象定位工作。同时还需要完成3000汉字的英文翻译并附原文，开题报告一份，总字数不少于3000汉字，毕业设计报告（论文）一份，字数不少于10000汉字，所在课题方向的完整工作过程描述（不少于5000字），担任的阶段性工作中的心得体会或者对某些问题思考的小论文（不少于3000字）。 1.2工作进程 1.2.1市场调研 市场调研的工作是由全组成员共同合作完成。工作内容主要分为实地考察调研、调查计划、调查问卷初稿、调查问卷