土地件估价第五部分.docVIP

第五部分一委托立项 二确定估价的基本项目 估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期 三拟定估价作业计划 确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度与成果组成等 四收集资料，实地踏勘 社会、经济、政治环境等一般资料及宗地所处区域因素和个别因素，宗地自身条件，权利状况，利用状况 五相关资料分析 １、一般资料：社会经济条件，政治状况，交通状况，基础设施条件，市场状况。 ２、区域因素：宗地位置，所处等级，基准地价，商服状况，交通条件，基础设施，相邻区域条件。 ３、个别因素：最有效使用用途，利用现状，估价条件，容积率，形状面积，规划，权利条件，规划限制，权利状况，使用年限。 六选择估价方法，试算宗地地价 １、基本估价方法：市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法。 ２、应用方法：路线价法，基准地价修正法，标准宗地估价法。 七试算价格调整，确定评估地价 八撰写估价报告书，提交确认机关确认 　 九将土地估价报告交付委托估价方 十立卷存档 土地估价需提供资料 土地使用证 建设用地规划证 地籍图或土地利用现状图 地上建筑物状况（房屋所有权证，建筑物类型、高度、建筑面积等） 用地批准文件 六、土地转让合同或协议 七、其他需要提交的资料 二、土地估价业务受理 土地估价业务受理及应注意的问题1．明确双方权利与义务要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。2．合理安排时间及人员估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。3．保证估价质量保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。4．适当提供相关附加 增值 业务估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。5．注意适应相关行业的要求 如审计 估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。6．注意适应国际规范国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。 一 土地价格对应权利的内涵　　1．土地使用权价格　　常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。　　2．土地抵押权价格　　对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定 如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等 。　　3．土地租赁权价格　　对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。　　 二 土地利用现状及设定　　利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。　　 三 土地使用年限及设定　　1．土地使用年限的概念　　土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。　　2．土地使用年限的设定　　根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　 1 居住用地70年；　　 2 工业用地50年；　　 3 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　 4 商业、旅游、娱乐用地40年；　　 5 综合或其他用地50年。　　有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最